地产行业分析报告：主流商管企业（17页）

华润万象生活、宝龙商业、合景悠活住宅与商管业务兼具，星盛商业仅从事购物中心运营管理，卓 越商企服务主要为写字楼等商务综合体提供物管服务。从收入构成看，2020年华润万象生活住宅物 业管理服务收入占比 57%、商业运营及物业管理服务（含购物中心、写字楼）收入占比 43%；宝龙 商业的商业运营服务收入占比 81%、住宅物业管理服务收入占比 19%；合景悠活住宅物业管理服务 收入占比 70%、非住宅物业管理及商业运营服务收入占比 30%；星盛商业收入均来自购物中心运营 管理；卓越商企服务基础物管收入占比 84%，其中商务物管占总收入比例 62%。华润万象总在管规模领先，宝龙开业购物中心数量靠前。管理规模方面，华润万象生活 2020 年总 在管面积 1.2亿平米，高于合景悠活（0.42亿平米）、宝龙商业（0.23亿平米）、卓越商企服务（0.32 亿平米）、星盛商业（0.02 亿平米）。 其中，购物中心运营管理方面，华润万象生活已开业商业运营及分租购物中心 59个、宝龙商业已开 业零售商业物业 68 个，规模相对靠前。商务物业管理方面，卓越商企服务在管 0.17 亿平米，相对 靠前。

收入及利润视角下，华润万象生活 2020年总收入 68亿元，高于卓越商企服务（25亿）、宝龙商业 （19亿）、合景悠活（15亿）、星盛商业（4亿）；华润万象生活 2020年归母净利润 8.2亿元，高于 卓越商企服务（3.2 亿）、合景悠活（3.2 亿）、宝龙商业（3.1 亿）、星盛商业（1.3 亿）。 其中，购物中心运营管理板块收入方面，华润万象生活 2020年收入 18.1亿元、宝龙商业收入 15.6 亿元，规模靠前；商务物业管理收入方面，卓越商企服务 2020 年收入 15.6 亿元，相对靠前。基于规模优势，相比其他商管企业，华润万象生活区域布局更为广泛、均衡，但从内部结构来看， 公司华南、华北购物中心、写字楼占比相对突出。星盛商业布局以粤港澳大湾区为主，2020年深圳 合约面积占比 25.6%、收入占比 76%，反映核心城市具备更强消费能力。宝龙商业项目主要分布于 长三角地区，2020年长三角项目数量、合约面积、收入占比分别为 71.1%、64.1%、67.8%。合景 悠活非住宅物管及商业运营服务收入贡献以大湾区、长三角、中西部为主。卓越商企服务 2020年大 湾区、长三角收入占比分别为 56.8%、20.9%。 后续发展来看，各商管企业预计坚持区域深耕、巩固优势地位，同时挖掘其他潜在机遇。例如，宝 龙商业明确将继续在长三角投放优势资源，2020 年长三角商业项目布局占比由 63%提升至 71%； 卓越商企服务未来展望之一为深耕目标城市、做高浓度。