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房地产行业研究报告:碧桂园、万科、华润(15页)

行业报告下载 2021年07月13日 05:39 1 管理员

2020 年 8 月“三道红线”以来,房企为降本增效,自上而下精简配置,E50 房企中有 5 家房企进行了总部组织架构调整。总部组织架构调整的核心围绕缩短总部管理链条、精简总 部人员、整合相近职能部门三大方面,旨在轻总部,进一步推进扁平化高效管理。  典型如中国奥园,总部管理链条方面,中国奥园对管理层级进行压缩,由“集团总部- 二级集团-区域总部-城市公司”的四级管控调整为“集团总部-区域公司”二级管控为主, 其中粤东区域、粤西区域、西部区域以及西南区域四大重仓区域实行“集团总部-大区公司 -区域公司”的三级管控模式。中国奥园此次缩短总部管理链条,主要是将城市公司作为基 础单元、加强集团总部管控的考虑,目的是为了集中资源聚焦高能级城市,深耕区域市场、 打造百亿级城市公司。除中国奥园外,万科地产、正荣地产、新城控股均沿着精总部的思路对组织架构进行了 调整。万科地产将集团职能部门即“研究与开发专业工会”部门迁出深圳总部,与此同时总 部员工减少 30 人,将近集团总部员工的五分之一;正荣地产将营销中心从总部剥离出来, 单独成立营销公司;新城控股则是将总部相似职能部门进行合并,合并后成立四大新职能中 心。 我们认为,随着行业进入低利润率时代,外加融资环境的收紧,传统的经营模式急需求变,在新的发展逻辑下,房企由过往粗放的管理模式向精益化的管理模式转变,以期提高运 营效率:第一,缩短总部管理链条减少了中间环节,便于管理者更快地判断和决策,提高运 营效率,更好的适应房地产精细化运作的现实需要;

第二,精简总部人员可以降低经营成本; 第三,整合相似职能部门则有助于拆除部门隐性壁垒,减少内部消耗。区域层面的组织架构变化主要有三个方面:第一,区域新增,通常是指房企为实现区域 扩张而做出的组织新增,或是区域集团升级而新设组织;第二,区域合并,在完成一轮扩张 之后,为进一步做大区域规模实现深耕效应,房企则会选择对区域进行合并整合;第三,区 域裂变,即当区域规模过大后,房企会对区域进行拆分,以避免区域组织的管理幅度过大、 竞争不充分、权力过于集中等问题。 (1)新增:中梁、荣盛通过新增组织架构,加深都市圈布局力度  龙头房企普遍进入深耕阶段,为了契合市场的需要,有小部分房企在区域架构上进行了 新增,主要表现为成立区域集团/特区公司,加强对该区域的投资与覆盖,以提高市场占有 率。 目前房地产市场结构性分化显著,市场呈现出城市群的特征,作为城市群的核心,都市 圈建设呈现出较快发展态势,中梁控股、荣盛发展为顺应市场趋势,提升企业在三大都市圈 占有率进行了区域组织架构的新增。2020 年 8 月,中梁控股宣布将原中梁地产南方区域集 团升级为中梁粤港澳发展集团,2020 年末,中梁控股相继成立长三角发展集团、京津冀发 展集团。荣盛发展则于 2021 年 3 月新增大湾区特区,形成“长三角+大湾区+京津冀”的业 务布局格局。中梁控股和荣盛发展纷纷设立大区集团,均是为匹配进一步发展,而做出的组 织架构调整,使得组织架构具备都市圈属性,旨在提升都市圈占有率,进一步谋求规模再上 台阶。

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