房地产行业研究报告：碧桂园、万科、华润（15页）

2020 年 8 月“三道红线”以来，房企为降本增效，自上而下精简配置，E50 房企中有 5 家房企进行了总部组织架构调整。总部组织架构调整的核心围绕缩短总部管理链条、精简总 部人员、整合相近职能部门三大方面，旨在轻总部，进一步推进扁平化高效管理。  典型如中国奥园，总部管理链条方面，中国奥园对管理层级进行压缩，由“集团总部- 二级集团-区域总部-城市公司”的四级管控调整为“集团总部-区域公司”二级管控为主， 其中粤东区域、粤西区域、西部区域以及西南区域四大重仓区域实行“集团总部-大区公司 -区域公司”的三级管控模式。中国奥园此次缩短总部管理链条，主要是将城市公司作为基 础单元、加强集团总部管控的考虑，目的是为了集中资源聚焦高能级城市，深耕区域市场、 打造百亿级城市公司。除中国奥园外，万科地产、正荣地产、新城控股均沿着精总部的思路对组织架构进行了 调整。万科地产将集团职能部门即“研究与开发专业工会”部门迁出深圳总部，与此同时总 部员工减少 30 人，将近集团总部员工的五分之一；正荣地产将营销中心从总部剥离出来， 单独成立营销公司；新城控股则是将总部相似职能部门进行合并，合并后成立四大新职能中 心。 我们认为，随着行业进入低利润率时代，外加融资环境的收紧，传统的经营模式急需求变，在新的发展逻辑下，房企由过往粗放的管理模式向精益化的管理模式转变，以期提高运 营效率：第一，缩短总部管理链条减少了中间环节，便于管理者更快地判断和决策，提高运 营效率，更好的适应房地产精细化运作的现实需要；

第二，精简总部人员可以降低经营成本； 第三，整合相似职能部门则有助于拆除部门隐性壁垒，减少内部消耗。区域层面的组织架构变化主要有三个方面：第一，区域新增，通常是指房企为实现区域 扩张而做出的组织新增，或是区域集团升级而新设组织；第二，区域合并，在完成一轮扩张 之后，为进一步做大区域规模实现深耕效应，房企则会选择对区域进行合并整合；第三，区 域裂变，即当区域规模过大后，房企会对区域进行拆分，以避免区域组织的管理幅度过大、 竞争不充分、权力过于集中等问题。 （1）新增：中梁、荣盛通过新增组织架构，加深都市圈布局力度  龙头房企普遍进入深耕阶段，为了契合市场的需要，有小部分房企在区域架构上进行了 新增，主要表现为成立区域集团/特区公司，加强对该区域的投资与覆盖，以提高市场占有 率。 目前房地产市场结构性分化显著，市场呈现出城市群的特征，作为城市群的核心，都市 圈建设呈现出较快发展态势，中梁控股、荣盛发展为顺应市场趋势，提升企业在三大都市圈 占有率进行了区域组织架构的新增。2020 年 8 月，中梁控股宣布将原中梁地产南方区域集 团升级为中梁粤港澳发展集团，2020 年末，中梁控股相继成立长三角发展集团、京津冀发 展集团。荣盛发展则于 2021 年 3 月新增大湾区特区，形成“长三角+大湾区+京津冀”的业 务布局格局。中梁控股和荣盛发展纷纷设立大区集团，均是为匹配进一步发展，而做出的组 织架构调整，使得组织架构具备都市圈属性，旨在提升都市圈占有率，进一步谋求规模再上 台阶。