基础设施公募REITs研究报告（45页）

REITs 投资的物业种类丰富。截至 2021 年 5 月 31 日，美国各类不动产类型的 REITs 共 12 种，包括零售、住宅、办公、医疗、多元化、工业、住宿/度假村、特殊资产、数据中心、迷 你仓、基础设施和木材。其中投资于零售类的 REITs 数量最多，为 32 只。投资于基础设施 的 REITs 数量仅有 4 只，但其市值位列榜首，为 2383 亿美元，占美国地区 REITs 总市值的 17%。以公司型 REITs 为主，有少量契约型 REITs。按照制度来分，REITs 可以分为公司型和契约 型 REITs。契约型 REITs 以信托契约成立为前提，通过发行收益凭证筹集资金来投资于房地 产，REITs 本身不是独立法人，而是一种资产。基金管理人作为受托人接受投资者的委托进 行投资。公司型 REITs 通过发行股份筹集资金来投资于房地产，具有独立法人资格。公司自 主运行 REITs，REITs 的投资者成为公司股东，可享有在公司股东大会的投票表决权，对公 司日常经营进行监督。 目前，UPREIT 在美国市场上运用最为广泛。UPREIT 是美国开创的一种伞形结构的公司架 构形式，目的是享受税收递延。在 UPREIT 的架构中，REITs 不直接持有物业资产，而是先 设立一个经营性合伙企业（Operating Partnership，OP）。

REITs 是该合伙企业的主要股东。经 营型合伙企业是是不动产标的实际持有方，物业持有人以不动产出资成为经营性企业的有限 合伙人。物业持有人用不动产换取有限合伙份额时，无需缴纳交易税费，只有当物业持有人 在锁定期（一般是一年）后将其持有的有限合伙份额兑换为 REITs 份额或者变现时，才需缴 纳相应的税费。在 REITs 层面，1）公司所得税：已分配股利及已分配资本利得部分免税。2）交易税：设立 有限合伙企业搭建伞形结构（UPREIT），通过税收递延的方式来变相降低不动产交易过程中 带来的税收费用。 在持有人层面，1）美国境内持有人：机构投资者按照 21%的税率缴纳所得税；个人投资者通 常需缴纳的所得税税率最高为 23.8%。2）境外持有人：收入分配部分税率为 30%，资本利得 分配部分税率为 21%，资本回报部分税率为 10%。对于境外持有人面临的一些特殊情况，根 据预扣税款相关的减免协定进行缴纳。 对于境外 REITs 资产，通常也考虑为美国税法框架下的交易。1）在 REITs 层面，通常需缴 纳 30%的预扣税款。2）在持有人层面，通常情况下，机构投资者对于分配所得需缴纳 21%的 所得税；个人投资者对于分配所得需缴纳最高 23.8%的所得税。