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房地产物业管理行业报告:2021年新上市和待上市物企(15页)

行业报告下载 2021年08月13日 06:47 1 管理员

2021 年多家物管企业陆续上市,同时待上市公司数量亦具备一定规模。本文以 2021年新/待上市物 企为分析标的,梳理规模、盈利能力、业务构成、估值等信息,并总结与 2021年以前上市物企差异。 截至 2021年 7月 8日,分析样本共 31家物企,其中已上市 7家,分别为中骏商管、越秀服务、新 希望服务、星盛商业、宋都服务、荣万家、朗诗绿色生活,已通过港交所聆讯 4 家,分别为领悦服 务集团、德信服务集团、康桥悦生活、融信服务,上市处理中 20 家。新/待上市物企规模偏小,盈利能力呈现差异。当前新/待上市物企 2020年收入、归母净利润均值分 别为 7.7亿元、1亿元,较 2021年前已上市物企普遍偏小,后者 2020年收入、归母净利润均值分 别达 31.6亿元、4.4亿元。究其原因,一方面新/待上市标的关联房企实力偏弱,另一方面,新/待上 市物企区域深耕型居多,覆盖范围相对有限,例如润华物业精耕山东、众安智慧生活深植浙江省及 长三角地区、明宇商服四川省贡献绝大部分收益。 2020 年长城物业集团、富力物业服务、荣万家收入靠前,分别为 30.4、26、18.1 亿元,荣万家、 富力物业服务、长城物业集团归母净利润靠前,分别为 2.6、2.4、2.1 亿元。德商产投住宅与非住宅业态并重,2020 年在管面积占比 42.7%与 57.3%,住宅服务定位中高 端,2020年物管费 2.7元/平米/月,非住宅包含写字楼、街区、产业园等,2020年物管费 4.9 元/平米/月;

此外 2020年非业主增值服务毛利率为各业务最高,达 58.1%,贡献 51.7%毛利。  明宇商服偏向商用物业管理(主要包括写字楼、酒店、服务式公寓等),2020 年在管面积占比 71%、平均物管费 11.25元/平米/月,带动物业管理服务毛利率达 36.9%;此外 2020年专项委 聘业务(涉及商用物业招商咨询、开发商交付前服务等)、增值服务业务毛利率达 55.8%、75.6%, 毛利润贡献分别为 27.3%、13.7%。新/待上市物企业务更趋多元,细分领域标的崭露头角。除传统综合型物企外,部分专攻细分领域物 企亦出现在 2021年新/待上市企业名单中。2021年新/待上市物企可根据业务侧重分为三类,具体有: 1)传统综合型物企:此为已上市物企主流类型,该类企业同时为住宅与非住宅物业提供基础物管服 务,其中住宅占绝大比重,除物业管理服务外,还针对小区住户提供社区增值服务、针对开发商等 提供非业主增值服务; 2)商管加持型物企:近年传统综合型物企开始注重商业物业运营能力培养,部分新/待上市物企已 覆盖商管业务,如 2020年中骏商管商业管理及运营服务收入占比 46%、越秀服务占比 31%,而星 盛商业则为专注商业物业运营的纯商管标的; 3)公建侧重型物企:该类物企管理业态倾向公建等非住宅领域,专业性相对更强。 基础物管&非业主增值业绩贡献度较高,社区增值有待加强。从 21 家传统综合型的新/待上市物企 2020 年收入构成来看,物业管理服务、非业主增值服务收入分别占比 56%、31%,贡献绝对比重; 社区增值服务收入占比 11%,有待进一步加强。

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