物管行业报告：集团资源调配的重心（37页）

物管行业近年来发展势头迅猛，资本加持下越来越多物管公司开启上市潮流， 2021 年荣万家、宋都服务、星盛商业、越秀服务、中骏商管等公司均成功上市，未 来仍有较多物管公司在排队交表中。当前行业较为明显的特点仍在于行业的高成长 性；考虑到行业物管费提价的种种壁垒，公司提升营收规模的主要手段仍是扩展自 身管理半径，提升自身管理面积。从项目来源看，资质最佳的必然是地产公司交付的新盘项目。新盘物管费的定 价话语权在地产公司，且考虑到物管费与房价相比差距悬殊，业主对物管费的敏感 度较低。此外，新盘前三年的入住率均会处于较低水平，物管公司进场初期所需投入 的人员成本、机械设备成本均较为可控，因此项目前期的盈利能力均处于较高水平， 这类项目是物管公司最优质的资源。从中长期看，行业开竣工走势将持收敛状态。房地产开工自 2018 年后持续处于 高位，尽管当前增速有所回落，但开竣工之间的规模差在持续拉大，从行业开发逻辑 看，开工后 2-3 年将进入竣工交付周期。

因此物管行业作为后地产周期的行业，有望 充分享受竣工修复的红利。物管公司锁定的管理面积为储备面积，但中长期看地产集团的土储在未来交付 后也较大概率会转为公司的管理项目，该来源确定性较高。而从主流房企在手土储 规模看，2020 年平均土储规模仍是当期销售面积的 4 倍，在未来仍可很大程度增厚 物管公司的管理规模，为物管公司业绩提供保障。地产行业股权合作方式较多，TOP100 以外的房企由于规模受限往往没有自身的 物管公司。大型地产开发商在与小地产公司合作过程中话语权更强，可以获得合作 楼盘的后续物管服务权利；此外，小地产公司为寻求和大公司长远合作，也会将独立 开发的楼盘给到大地产公司旗下的物管公司管理，这都会进一步加速物管行业集中 度的提升。2020 年，TOP100 以外的房企销售面积累计值达 8.32 亿平米，占全国规 模的 47%，从趋势看占比持续向下，但整体规模仍不容小觑。外拓项目中新盘、二手盘兼有，物管公司进场前期有一定话语权，可对小区需要 修缮的设施设备提出要求。外拓项目在盈利能力上不及地产集团交付的新盘，但其 是比较轻资产拓展的路径。唯一的风险在于管理能力若有欠缺，影响品牌效应及后 续项目续签率，但即使项目丢失掉，考虑前期并不需要投入大量资本获取项目，沉没 成本也较低。