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融资新政下房地产债务研究报告(20页)

行业报告下载 2020-02-03 26 管理员

房地产行业融资渠道受政策限制,房企到位资金增速持续下滑,但 2018 年 7 月以来宏 观政策有所微调,房地产行业融资有望边际改善,但长期来看很难再度迎来放松;房企资金 来源增速结构分化,开发贷增速回升,股权融资和信用债延续低迷,信托增长趋缓,在保证 房企不发生系统性风险的同时将杠杆控制在合理水平 自 2016 年底以来,地产行业调控升级,多部门出台政策规范行业融资行为,行业融资 渠道全面收紧,银行对房企放贷审核趋严,公司债、信托、委托贷款和私募资管等均在不同 程度受到限制。2018 年 7 月以来,我国宏观政策有所微调,国务院常务会议发言提出,“要 求保持宏观政策稳定”,“根据形势变化相机预调微调、定向调控,应对好外部环境不确定 性,保持经济运行在合理区间”、“稳健的货币政策要松紧适度保持适度的社会融资规模和 流动性合理充裕,疏通货币信贷政策传导机制,落实好已出台的各项措施”等。经济下行压 力下,行业政策有望边际改善,去杠杆趋于缓和,由“去杠杆”转向“稳杠杆”,流动性由 “保持流动性的合理稳定”转向“保持流动性的合理宽松”,有望改善总体融资环境;信用 风险下降和大环境资金面的改善都将改善房企的融资困境。但另一方面,国务院常务会议也 指出,坚持不搞“大水漫灌”式强刺激,长期来看行业调控很难再度迎来放松,“大水漫灌” 式强刺激、任由房企加杠杆也与此前十九大报告中提出的“要坚决打好防范化解重大风险攻 坚战”、“守住不发生系统性金融风险的底线”背道而驰。

从历史上来看,行业资金面与宏观环境与政策高度相关。2009 年、2012 年和 2016 年, 房地产开发到位资金增速在宽松的环境下改善明显;另一方面,行业资金面的每一次见顶回 落,也伴随着政策和宏观资金面的收紧。2010 年 4 月,国务院出台新国十条抑制房价过快 上涨,到位资金增速随之开始快速下滑;2013 年 2 月国务院出台“新国五条”,3 月发布《关 于继续做好房地产市场调控工作的通知》,同时银监会出台 8 号文对银行理财产品非标投资 进行约束,到位资金也于同期见顶回落。2016 年 4 季度以来,行业调控再度升级,随着调 控政策的趋严以及大环境资金面的收紧,房地产行业总体资金面随之持续紧缩,投资到位资 金增速延续下滑态势。2018 年 1~6 月,房地产开发企业到位资金 79,287 亿元,同比增长 4.60%,增速比 1~5 月回落 0.50 个百分点,低于去年同期 6.60 个百分点。2018 年 7 月,资 管新规细则的边际放松和国务院常务会议提出“保持适度的社会融资规模和流动性合理充 裕”,下一阶段社会融资增速或将趋稳。

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标签: 金融

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