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建筑行业研究报告:基建公募REITs(21页)

行业报告下载 2020-05-25 15 管理员

现阶段,建造业对我国 GDP 贡献依旧较高; “新老基建”将是“六稳”、 “六保”的重要抓手之一。不过,目前我国政府部门杠杆率又回到 2014 年 末的高位,亟需新的融资模式破壳而出。目前来看,基建类 REITs 或是最佳 的突破口。根据 NAREIT 统计,1999 年 2 月-2020 年 2 月的二十年间,美国上市权益 资产的年均回报率中,权益型 REITs 达 15.5%,位列第一。表明 REITs 有 较好的投资价值。REITs 定义:REITs 是一种按照信托原理设计,以发行受益凭证的方式公开 /非公开汇集特定多数投资者的资金,交由专门投资机构进行投资经营管理, 并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种金融投资产品。REITs 的基础 资产通常为商业地产,不过从海外经验观察,其内涵可以扩充至高速公路、 铁路、通信设施等具有经济价值的土地附着物不动产。 REITs 有多种分类:1)以资产组成及投资收益来源,可分为权益型、抵押 型及混合型;2)以组织形式及交易结构区分,可分为公司型、契约型及合 伙型;3)以资金募集及流通特点,可分为公募型和私募型。

按照资金募集和流通的特点,REITs 可分为公募 REITs 和私募 REITs 两大 类。其中公募 REITs 是国际资本市场不动产金融产品的主流形式,与股票一 样具有高流动性,可以上市交易,通常亦称作标准 REITs。公募 REITs 将完整的不动产资产分成相对较小的单位,在证券交易所挂牌交 易,成为开放式基金。类似股票、债券,REITs 是证券的一种,不仅可以回 购、赎回,还可以在公开市场上市、流动、转让,具有很好的流动性;同时 降低投资者门槛,并拓宽不动产投资退出机制。 资产多元化,经营管理专业化 公募 REITs 大部分资金用于购买并持有能产生稳定现金流的不动产,包括办 公楼、购物中心等物业及高速公路、通信设施等基础设施。其收入主要来自 经营不动产的现金流,也可以是抵押支持证券、房地产相关贷款等。REITs 促使不动产所有权与经营权分离,为不动产的专业化经营管理奠定基础。同 时 REITs 这种多元而专业的投资方式,可以在分散风险的同时,有效捕捉市 场机会。公开交易的 REITs 大多为主动管理型公司,积极参与不动产经营; 同时,和上市公司一样,REITs 拥有比较完善的公司治理结构。

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