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土地改革研究报告:此轮土改将显著增加建筑市场容量(29页)

行业报告下载 2020-06-06 1 管理员

改革开放以来,通过土地改革我国农村实现了翻天覆地的变化,但三农问题仍然是我国实 现全面发展以及共同富裕的重要障碍,土地问题是三农问题的核心,土地改革牵一发动全 身。我国现行土地政策的缺陷主要表现在三个方面:第一,土地流转机制不顺畅,导致农 村土地分布零散呈碎片化,制约了农村产业技术创新、土地资源的规模化经营以及现代农 业的发展。第二,土地价值不高,农民无法分享资产升值的红利。第三,阻碍城镇化、市 民化的进程。 从十八大以来,我国农村土地政策焦点聚集在“三块地”,“三块地”是指农村土地、集 体经营性建设用地和宅基地。围绕“三块地”涉及改革包括“农村土地征收、集体经营性 建设用地入市、宅基地制度改革”三个方面,其中非农建设用地不再必须国有、宅基地“三 权分置”管理制度、农村集体经营性建设用地入市是改革的方向与重点。 土地的使用有三个环节,第一个是所有权,即“土地性质”,第二个是使用权,即“土地 用途”,第三个是连接所有权与使用权的环节——土地征收。非农建设用地不再“必须国 有”,本质就是把捆绑起来的所有权与使用权变更拆开,在不变更农业用地的集体所有权 的前提下,变更使用权,将农业用地转为非农业用地,由于此种转变,“土地征收”这一 环节也就不再是必要环节,土地征收因而就缩小了范围。集体经营性建设用地可以入市, 而农村和农民就可以更多的从城市化和工业化引起的土地使用权的变更中获取收益。

2013 年我国开始建立城乡统一的建设用地市场,在符合规划和用途管制前提下,允许农村 集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价的处理方式; 2014 年进一步推动农村土地确权工作,建立健全承包合同取得权利、登记记载权利、证书 证明权利的土地承包经营权登记制度;2015 年注重盘活农民土地用益物权,落实农村土地 承包经营权和农民住房财产权抵押贷款试点工作;2016 年进一步明确农村土地承包关系长 久不变的指导方针,提出了完善"三权分置"办法;2018 年完善农村土地承包法,承包方承 包土地后享有土地经营权,可以自己经营也可以进一步进行流转。 1.2. 近期土改动向:推动集体建设用地直接入市、用地审批权下放 1.2.1. 《新土地管理法》:释放集体建设用地的市场价值 2019 年 8 月 26 日,十三届全国人大常委会第十二次会议表决通过关于修改《中华人民共 和国土地管理法》的决定,决定自 2020 年 1 月 1 日起施行。随着我国社会经济的快速发 展,《土地管理法》与时俱进,经过了三次修改,而尤以本次改动最大,共修订 35 条、 40 多处。

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