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房地产产业链研究报告(22页)

行业报告下载 2020-07-01 3 管理员

2019 年 SW 房地产板块销售毛利率 31.5%,较 2018 年下滑 0.9PCT,港股样本房 企毛利率 28.9%,较 2018 年下滑 3.6PCT。毛利率下滑的主要原因是:(1)2015- 2017 年我国房地产市场经历了一轮量价齐升周期,2017-2019 年行业整体利润率 升高;(2)2017 年限价政策在主要城市陆续出台,大部分受限价政策影响的项目 将在 2019 年后步入结算周期;(3)前期较高的资本化利息逐步转化为营业成本, 也对当期毛利率造成一定影响。2019 年 SW 房地产销售净利率 11.7%,较 2018 年 下滑 0.7PCT,港股样本房企净利率 11.0%,较 2018 年下滑 0.9PCT。龙头房企集中度大幅提升。2019 年末至 2020 年上半年,新冠疫情爆发对房地产行 业造成明显冲击,对 2 月房企销售影响最大,TOP50 房企中仅有 8%左右房企实现 正增长,房企内部洗牌加速。同时,新冠疫情促进龙头房企集中度大幅提升,2020 年前 5 月 TOP10 房企集中度提升最快,达到 36.1%(较 2019 年+7.7%),TOP11- 30、TOP31-50 房企集中度小幅提升,TOP51-100 房企集中度较 2019 年下降 1.2PCT,中小房企业绩进一步承压。

2019 年竣工面积达 9.6 万亿方,同比+2.6%,增速相比于 2018 年+10.4PCT,其 中 12 月单月竣工面积 3.2 亿方,同比+20.2%,竣工面积实现趋势性修复。2014 年 后竣工面积增速与新开工面积增速延后约 3 年。近年受地产融资政策收紧影响, 2018 年后开发商普遍采取“抢开工,慢竣工”策略,来获得较快的现金周转,变相 导致新开工面积增速持续快速增长,于竣工增速剪刀差扩大。 2019 年末竣工面积增速已呈现修复拐点,后期竣工增速有望进一步提升。尽管新 冠疫情对 2020 年上半年竣工面积增速造成一定冲击,部分省市允许延迟竣工期限, 但我们认为房企和购房者对竣工期限有购房合同硬性约束,竣工延期的时间不会太 长,预计在今年下半年和明年竣工增速依然会快速增长。因此,我们认为新冠疫情 对房地产竣工面积增速产生短期冲击,但不会改变竣工修复的整体趋势。

于房地产行业总量见顶,盈利能力承压的背景下,房地产企业纷纷加快多元化布局 步伐寻求破局之道。而随着国内疫情得到有效控制,企业复产复工的持续推进,2020 年竣工回升趋势可预见性较强,有望带来产业链下游行业放量的快速推进,房企也 多选择介入上下游市场以寻求新的利润增长点,其中主要通过以下几种方式:1) 提高精装修比例:通过成品房交付比例的提高,带动集采规模效应从而提高议价能 力;2)地产系资本加速布局家居产业链:通过上下游互补优势相互赋能。

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