房地产行业报告：物业管理（36页）

行业报告下载 2020-08-21 1 管理员

集中度提升因素一：地产开发商集中度提升，集团内物管公司持续受益销售到交付的资源输送。我们依旧站在房地产开发链条的前后节点上来看开发商与物管公司的传导。土储、销售、资金资源呈现向龙头开发商倾斜的趋势，规模型房企凭借头部优势对资源的获取更顺畅。从销售端来看，TOP10/30/50 的市场份额逐年提升。这类房企集团内部普遍具备自身的物管公司，例如：万科与万科物业、保利地产与保利物业、碧桂园与碧桂园服务等等。未来几年，房企内部的物管公司将充分享受销售端集中度提升带来的资源红利，竣工端在管面积的分配也将呈现集中传递的趋势。根据中指院数据，截至目前，港股主板上市的 23 家物管公司合计融资净额达 237 亿元。从 2019 年新上市的物管公司 IPO 资金用途来看，60%-70%用于收并购，而此前这一比例维持在 50%-60%左右。而平台建设约使用 10%-20%，增值服务或员工发展占比在 10%-15%左右。从具体公司来看，雅生活和佳兆业美好将已使用资金的 87.82%和 44.79%用于收并购和战略投资，相应 2019 年收并购带来的管理面积分别占同期新增面积的 77.31%和 94.88%。物管公司借力资本市场提升收并购力度，进一步抬升行业集中度水平。

物管公司除了相关开发商的资源输送以外，另一主要扩充规模的方式在于收并购。而从近期案例来看，物管行业的并购也出现了一定的变化：（1）传统并购带来的规模提升；（2）头部企业之间的互动增强；（3）除了传统住宅业态以外，并购向非住宅类业态延伸；（4）除传统物业管理业务以外，科技、教育等可以实现提效降本、丰富增值业务的内容开始受到关注。2016-2019 年，物业百强管理面积均值由 2725.1 万平方米提升至 4278.8 万平方米；平均管理项目数量由 166 个增加至 212 个；市场份额由 29.44%提升至 43.61%。2019 年， TOP10的管理面积均值达2.21亿平方米，相当于百强均值的5.16 倍，市场份额达9.22%。 TOP11-30/31-50/51-100 的管理面积均值分别为 8021 万方、2638 万方和 1356 万方，分别相当于百强均值的 1.87 倍、0.62 倍和 0.32 倍。整体规模提升的同时，不同梯队之间分化加深，印证行业强者恒强的发展趋势。

2019 年，物业百强企业管理面积中长三角都市圈占比 18.21%，居首位；粤港澳大湾区、长江中游城市群占比分别达 10.25%、9.28%，较 2018 年分别提升 1.17、0.77 个百分点；成渝都市圈和京津冀城市群的面积占比分别为 9.81%和 8.61%，与 2018 基本持平。五大经济区域合计占比达 56.16%，较 2018 年提升 3.02 个百分点。紧跟我国区域经济协同发展的政策导向，物管公司的布局由项目导向过渡到城市深耕，近两年进一步向城市群布局发展。

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