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房地产经纪行业研究报告(24页)

行业报告下载 2020-08-31 2 管理员

房地产经纪业务,按照业务类型主要可以分为一手和二手业务。其中,一手业务,又 可以分为一手案场、一手渠道和一手代理业务。二手业务,如今则呈现线上和线下相互融 合,并逐渐向一手业务切入的局面。 二手业务由于在平台获客和数据积累方面的领先优势,事实上成为了一手渠道的重要 组成部分。 一手案场主要是物业管理公司所提供的,构成了物业管理公司非业主增值服务的主要 来源。由于案场服务是经纪服务的底层准备,且物管公司的研究另有体系,故而这篇报告 不再详述案场服务。一手渠道则是一手经纪的核心,即获得客户的关键流程。相比之下, 传统的一手代理,即协助客户完成交易,则有业务转型的需求。

我们用美国的房地产市场,来对标研究中国稳定状态下的住房消费情况。我们的核心 假设如下: 1) 由于土地制度不同,政策层面并不支持乡村住房,也就是宅基地的普遍交易,所 以我们在讨论中国住房市场时,仅仅讨论城镇住宅市场。对于中国而言,本文所 提的人口指的是城镇化人口。在 2050 年的远期,我们认为我国城镇化率可以达 到 80%。 2) 决定新房规模的是更新规模加上净新增住房规模。以净新增规模而言,我们认为 长期而言稳定状态下的增加规模将达到 333 万套/年,而存量的更新则达到 533 万套/年,总计为 866 万套/年。当然,我们对中国远期保有的住房规模进行了较 为乐观的假设——在较为悲观的假设下,长期的新房年销售规模也可能超过 700 万套。 3) 我们假设稳定状态下中国住房换手率会高于目前 1.1%的水平,达到 2.5%。这个 换手率低于美国等成熟住房市场国家,但高于日本等国。我们认为,在房住不炒 的大环境下,这个住房年换手率是现实的。 基于以上的假设,我们判断在稳定状态下,中国住房市场的年交易套数有望达到 2,128 万套,其中新房销售约为 866 万套,为 2019 年交易套数的 57.7%,二手房销售约为 1,262 万套,为 2019 年的 2.96 倍。短期来说,二手房交易由于限价,一二手价格倒挂的原因, 反而较之一手有所萎缩。但长期而言(需要经过较长的时间,例如一个完整的资产价格波 动周期),二手的成交应该要明显高于一手房。

二手经纪业务的先发优势和业务壁垒非常明显,也具有一定的业务壁垒。门店租金开 支、优秀经纪人的培养周期,都使得单店模型的跑通和规模效应的形成需要长期的投入和 培育,如果再考虑到房地产政策的变化和交易量的不确定,则意味着新的进入者面临更大 的不确定性。 二手经纪的业务的规模效应不仅体现在协作网络、交易效率、客户体验和品牌声誉上, 在一手渠道业务拓展和科技投入上,也表现得十分明显。

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