金融地产行业报告：方法论，掘金后地产时代（33页）

变化一：从增量市场过渡到存量市场 房屋的供给端发生变化：以开发商为主导的新房市场，逐渐向以居民为主导的存量房市场过渡。随着未来城镇化阶段的放 缓，人口流动和城市扩张放缓，每年的房屋交易市场逐渐进入稳定状态，新房交易市场逐渐收缩，存量房交易比例提升。 房企的商业盈利模式发生变化：从拿地开发销售，逐渐转向获取项目运营，回报周期拉长，从土地增值转向物业增值。企 业核心竞争力依然是融资获取优质项目，变化的是从销售转向运营。变化的是商业盈利模式，不变的是对现金流的管理。 变化二：商业盈利模式的变与不变 房地产定义：按照全生命周期环节划分 01 房地产产业链的新赛道：以生命周期的环节划分，包括建造端、交易端、运营端。建造端包括新技术、产业链整合等，交 易端包括找房、营销等，运营端包括服务（物业管理等）、产业地产（商业、物流、养老、IDC等）、资产证券化。2019年全国房屋住宅交易量约22.3万亿元，其中新房13.9万亿元，存量房6.7万亿元，租赁1.7万亿元。 

新房市场是以开发商为供给主体的增量市场，人口流入意味着增量住房需求，城市扩张意味着增量住房供给。 • 二手房市场是以居民为供给的存量市场，根据贝壳披露，2019年全国约19个城市进入二手房为主导的市场。增量市场是以房地产开发商为主要供给的新房市场。新房市场代表了房屋建筑在土地上从0到1的过程，开发商通过融 资-拿地-开发-销售的模式，赚取土地增值和开发利润。 • 存量市场是以业主为主要供给的存量房市场。存量房市场包括存量市场的交易和运营，交易环节衍生的是中介服务企业， 运营环节出现的是运营商。前者通过撮合交易赚取中介费用，后者通过融资-获取项目-运营-租赁的模式，赚取项目增 值和租金收益。