房地产行业研究报告：“两集中”加速结构分化（27页）

行业报告下载 2021年07月11日 07:55 管理员

我国对于城市建设和发展的基本方针从 80、90 年代的“控制大城市规模，合理发展中等城市，积极发展小城市”逐步演变为“建设用地资源向中心城市和重点城市群倾斜，促进推动大中城市和小城镇协调发展”。尊重城市发展规则，让“经济发展条件好的地区承载更多产业和人口”成为主流思想。以上海为例，上海在 2010~2019 年严控外地人口入沪籍，在评估老龄化严重后 2020 年即出台各类新政鼓励引入人口。据官方统计，2020 年全市各渠道人才引进数量达 13042 人，与 2019 年同比增速高达 48%。从“七普”及其他公开资料整理后分析，可得出以下结论： 1）城镇化越过高速发展期进入缓慢爬升期，其特点为从 2008 年~2018 年十年为代表的三四线棚改货币化安置带来的大规模“造城”活动进入尾声，2018 年之后“棚改”主要集中在一二线城市散落的城市更新与城市升级项目；2）人口流动呈现三大方向：a. 非热点城市群人口向热点城市群涌入；b. 热点城市群内部分城市人口流入流出加速；c. 进一步形成“南强北弱”的格局，能级高的城市存在更好地劳动力结构和更高的房价，中西部省份出现省会城市“独大”现象，如成都、武汉、郑州等；长三角、珠三角城市群外溢明显，金华、宁波、东莞、惠州为代表的二线城市近几年增速显著；

房地产行业发展周期受政策影响显著，信贷政策、限购限贷政策频出频变，日趋向严，“以稳为主”、“房住不炒”的调控风向未变。具体来说分为两类：a. 短期管控重点是“降杠杆”，譬如对需求端是打击各类违规融资炒房行为，如 6 月 2 日深圳地方金融监督管理局对融资担保公司进行集体监管约谈，要求严格排查涉房经营贷业务，对房企端是“三条红线”“贷款集中度管理”等；b. 从长效机制来看会增加热点城市的土地供应量来“稳预期”，此篇报告系列涉及的 22 个“两集中”供地城市即是佐证，此外继续大力发展租赁市场，市场化租赁住房和保障性租赁住房并举发展。这两方面的措施综合目标就是“波动降幅”，尽可能将因疫情政策松动及销售回补预期带来的热点城市急剧抬升的房价降温，在此强管控下，行业格局逐步清晰化。此报告专注于为“稳房价、稳地价、稳预期”推出的土地“两集中”政策，长期看因供地量和供地节奏改变，加上“三条红线”的限制，热点城市土地溢价率有望下降。此报告关注的第一批供地的九城结果可知，短期内土地市场并未如期降温，个别城市的土拍热度不减，溢价率屡创新高，同时房企拿地的地房比趋高，毛利率预期阶段性承压，也体现出不同房企现阶段不同的战略意图，或布局全国保增长、冲规模，或深耕城市求利润、重运营。