海外典型物流地产REITs产品及国内品牌物流地产行业报告：仓储物流公募REITs（42页）

行业报告下载 2021年10月23日 07:56 管理员

2020 年 4 月 30 日，中国证监会、国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，我国基础设施公募 REITs 正式起航。2021 年 6 月 21 日，我国首批 9 支基础设施 REITs 试点项目在沪、深两地交易所挂牌上市，国内公募 REITs 正式落地。按照底层资产划分，首批试点 REITs 中的中金普洛斯 REIT 及红土盐田港 REIT 均属于仓储物流类，最终认购价格分别为 3.89 元和 2.3 元。从资产规模来看，首批公募仓储物流 REITs 倾向于日本、新加坡模式，即单支 REIT 仓库数量较少（美国仓储物流模式多为单支 REIT 仓库数量多、单仓面积小）。其中，中金普洛斯 REIT 基础设施资产由分布于京津冀、长三角及大湾区的 7 个仓储物流园组成 ,建筑面积合计约 70.5 万方。截至 2020 年底, 中金普洛斯 REIT 底层仓储物流资产平均出租率约 98.72%,合同租金及管理费约 40.04 元/ 月/平方米,估值约 53.46 亿元。盐田港 REIT 初始投资的基础设施项目为位于深圳市盐田综合保税区北片区的现代物流中心，内含 4 座高标仓、1 栋综合办公楼、1 座气瓶站；对应建筑面积合计 32.04 万方，可租赁面积约 26.61 万方。截至 2020 年末，现代物流中心出租率 100%，有效租金 38.34 元/平方米/月，估值约 17.05 亿元。物流地产始于上世纪 80 年代，最早由美国普洛斯集团率先提出并实践，根据物流企业客户需要，选择合适地点，投资和建设企业业务发展所需的物流设施。广义来看，物流地产属于工业地产范畴,指投资商（房地产开发商、专业物流地产商、电商企业、物流企业、零售企业等）投资开发的物流设施,比如物流仓库、配送中心、分拨中心等。经演化发展，现代物流地产满足供应链上下游（电商、零售商、快递业务、物流、高端制造业等）需求，范畴包括物流园区、物流仓库等在内的不动产载体。

从物流市场来看，物流行业自 90 年代后发展迅猛，物流总额同比增速曾于 1994 年达 45%高点；2012 年后因发展红利消逝增速回调，由 2010 年 29.8%的高点回落至个位数附近，且于 2018 年实现零增长。疫情下，物流总额增速反弹，全国社会物流总额超 300 万亿，同比增长 3.5%；2015-2020 年复合增长率约 6.6%。构成上，工业品物流总额常年处于领跑状态，占比约 85%；农产品及进口货物占比呈下滑趋势，合计占比由 2010 年的 16.59%跌至 2020 年 6.2%；单位与居民物品占比增势较猛，2020 年达 3.3%。受全球化浪潮、消费市场提质升级、电子商务稳步拓展等多重影响，我国物流地产市场蓬勃发展。一方面我国物流地产行业常年呈一超多强格局，近三年头部地产商如万纬、宇培、丰树等整合度逐年提升；另一方面国家队伍、物流商亦看好物流地产发展前景而加速布局，如 2020 年深国际、外高桥、乐歌市占率分别提升至 2.4％、1.3％及 1.2％。 1. 物流地产收入主要来源于资产租金（仓库、设备、房屋等租金及停车场收费、物业管理费）、服务管理费（信息服务及培训服务等）、土地增值、项目投资业务（投资项目增值、增资扩股及二级市场盈利等）及其他收入。此外，物流地产具备租户组合及租金收入相对稳定、土地价格较低等特点。据仲量联行评估咨询服务部统计数据，国际主要城市物流地产投资收益表现普遍优于办公楼物业和 5 年期国债，进而吸引大量国家主权基金、养老基金以及保险资金等长期资本入局。我国一线城市物流地产整体投资回报率（6%-8%1）也较购物中心（4%-6%）、长租公寓（2%-3%）等资产更高，并在疫情影响下展现出较强韧性及抗风险能力。以上海为例，过去五年（2016-2020 年）上海优质物流仓储市场租金年复合增长率达 5.8%；优质物流园区空置率仅 9.1%。