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2025-04-12 19 金融行业报告
REITs 健康发展,制度先行。美国公司制管理结构为主,REITs 制度成熟。美国 REITs 可以为公司制或信托制,且目前大部分为公司制 REITs。公司制的优点在于 组织结构稳定,管理专业化强。从结构上看,持有人即股东出资获得 REITs 的股 份,REITs 持有不动产标的,并获取其稳定的经营收入。日本 REITs 在组织结构 上通常是公司制,采用外部管理模式。J-REITs 均为外部管理模式,即与资产管理 公司签订合约,对 J-REITs 旗下不动产进行管理。新加坡 REITs 通常采取的是契 约制,投资人持有的是 REITs 的信托份额。契约制的优点在于所有当事方权利义 务明确。香港 REITs 只能以信托形式成立,且需要在港交所上市流通。大多 REITs 会通过设立 SPV 的方式获取更多税收优惠。不同国家对 REITs 的法律规定各有差异,但核心要素具有明显共性。从 REITs 立 法的出发点判断,各国 REITs 框架是基本一致的,即:构造一个因高额分红而享 受税收优惠的收入传递证券,在REITs 层面,符合一定条件免征所得税。设立REITs 的目的更多是为了让中小投资者享受不动产投资红利,具有普惠金融的性质,同 时向资本市场提供新的融资方秦,促进不动产各个子行业发展。
对美国成熟 REITs 制度以及亚太地区基本成熟 REITs 制度进行梳理,其核心要素具有明显的共性: 不动产聚焦、权益型、强制分配、税收优惠,其中税收优惠成为 REITs 快速发展 的强大驱动力。 REITs 税收中性的原则,税惠政策多种多样,成为 REITs 发展核心驱动力。美国、 日本、新加坡、中国香港等均保持了税收中性的原则,其中美国、日本、新加坡 免除 REITs 对于租金收入等一般性收入分红部分的所得税,避免了投资者的现金 流被双重征税。不同国家对于 REITS 将物业出售的增值部分采取不同的分配政策 和税收政策,如美国、新加坡未对物业出售的增值部分设定强制分配的要求,而 日本则有着很高的强制分配比例。投资者层面的税收优惠政策是一个重要的外延 问题,为了促进 REITs 市场的发展,中国香港对 REITs 投资者的股利和利得免税, 新加坡则对个人投资者给予免税。总之,各个国家在保持税收中性原则下,对 REITs、投资者税收政策不尽相同,但都注重对 REITs 给予不同程度的税收优惠, 调动发起人、投资人积极参与 REITs,成为 REITs 发展的主要驱动力。
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