基建REITs行业报告：税惠政策落地，加速公募REITs市场扩容（24页）

REITs 健康发展，制度先行。美国公司制管理结构为主，REITs 制度成熟。美国 REITs 可以为公司制或信托制，且目前大部分为公司制 REITs。公司制的优点在于 组织结构稳定，管理专业化强。从结构上看，持有人即股东出资获得 REITs 的股 份，REITs 持有不动产标的，并获取其稳定的经营收入。日本 REITs 在组织结构 上通常是公司制，采用外部管理模式。J-REITs 均为外部管理模式，即与资产管理 公司签订合约，对 J-REITs 旗下不动产进行管理。新加坡 REITs 通常采取的是契 约制，投资人持有的是 REITs 的信托份额。契约制的优点在于所有当事方权利义 务明确。香港 REITs 只能以信托形式成立，且需要在港交所上市流通。大多 REITs 会通过设立 SPV 的方式获取更多税收优惠。不同国家对 REITs 的法律规定各有差异，但核心要素具有明显共性。从 REITs 立 法的出发点判断，各国 REITs 框架是基本一致的，即：构造一个因高额分红而享 受税收优惠的收入传递证券，在REITs 层面，符合一定条件免征所得税。设立REITs 的目的更多是为了让中小投资者享受不动产投资红利，具有普惠金融的性质，同 时向资本市场提供新的融资方秦，促进不动产各个子行业发展。

对美国成熟 REITs 制度以及亚太地区基本成熟 REITs 制度进行梳理，其核心要素具有明显的共性： 不动产聚焦、权益型、强制分配、税收优惠，其中税收优惠成为 REITs 快速发展 的强大驱动力。 REITs 税收中性的原则，税惠政策多种多样，成为 REITs 发展核心驱动力。美国、 日本、新加坡、中国香港等均保持了税收中性的原则，其中美国、日本、新加坡 免除 REITs 对于租金收入等一般性收入分红部分的所得税，避免了投资者的现金 流被双重征税。不同国家对于 REITS 将物业出售的增值部分采取不同的分配政策 和税收政策，如美国、新加坡未对物业出售的增值部分设定强制分配的要求，而 日本则有着很高的强制分配比例。投资者层面的税收优惠政策是一个重要的外延 问题，为了促进 REITs 市场的发展，中国香港对 REITs 投资者的股利和利得免税， 新加坡则对个人投资者给予免税。总之，各个国家在保持税收中性原则下，对 REITs、投资者税收政策不尽相同，但都注重对 REITs 给予不同程度的税收优惠， 调动发起人、投资人积极参与 REITs，成为 REITs 发展的主要驱动力。