中国办公楼租赁指南（40页）

行业报告下载 2022年09月20日 08:59 管理员

2021年中国21个重点城市包含香港的甲级办公楼总体量录得8,787万平方米。未来两年，21个城市合计将有近2,000万平方米的新增供应，约占目前总体量的22%，其中，深圳、上海、广州、成都的未来供应量较为显著，而北京、青岛、天津、大连的未来供应量相对较为有限。在经济回暖的支持下，2021年成为了中国办公楼市场有史以来需求增量最为强劲的年份之一。头部企业在其中发挥了引领支撑作用，来自科技、金融等领域的企业在全国各个主要城市保持活跃。总体而言，全国甲级办公楼市场需求端的优异表现帮助市场各方参与者大幅度提升信心。2021年，全国21个重点城市的甲级办公楼租金均有不同程度涨跌幅。整体上相比于2020年租金表现，呈现出租金复苏或租金幅度收窄的趋势。在2018年新一轮金融开放以来，中国快速且大幅调整金融政策，而北京正在成为外资企业进驻中国的关键落足之处，进而催生了一波对于办公楼的需求。据仲量联行了解，仅以北京为例，2018年新一轮金融开放以来已有60余家外资金融机构落地，其中包括Visa和MasterCard两大银行卡清算机构以及标普、惠誉、穆迪三大评级机构等知名头部企业。在全国金融业政策逐渐放宽的大趋势下，作为首都，北京将以“十四五”战略方针为指引，持续扩大金融开放。北京市及各区政府近年来陆续出台众多优惠政策，不论是对于业务范围的重新划定还是金融牌照或金融许可证获得条件的放宽，无疑为外资金融企业在此轮市场的开拓探索注入活力。北京办公楼市场实为政策导向型市场。目前，在老牌的外资金融企业聚集地金融街以及自贸区管辖范围内的CBD区域，随着开放政策的落地实施，市场活跃度正逐步提升。

金融开放政策的优惠补贴也许暂时尚未成为企业决定搬迁的根本动因，但其对于已有搬迁或新租计划的外资企业确实有较强吸引作用。仲量联行在与某知名外资银行的交流中了解到，自贸区优惠政策已成为其搬迁决策的重要考量因素之一。于政府而言，中国区总部乃至亚太区总部的头衔已然拥有吸引力，但最侧重的关注点依旧落在企业的赋税能力。对于部分行业头部企业，政府给予总部迁入的一次性高额资金奖励甚至可以与装修成本相抵消，无疑会达到“锦上添花”的效果。随着轨道交通的不断发展，上海非中央商务区的轨道交通密度正逐步提高，向中央商务区靠拢。非中央商务区的地铁总长在过去五年中不断增加。根据仲量联行地理信息平台系统MapIT的计算，至2025年底，非中央商务区范围内的地铁总长将从2020年的 230公里增长将近1.5倍至329公里。根据中国交通运输部的统计，上海是全国地铁网络最长的城市。便捷的交通连接起了上海各商务板块，助力上海多中心的发展模式，提升了板块间的通勤时间，增强各类经济活动效率。例如，2021年1月竣工的15号线连接了漕河泾的9号线与12号线，为换乘提供了更便捷的方案。新地铁线不仅缩短了换乘时间，也缩短了板块间的通勤时间。未来五年，上海将有更多线路竣工，包括贯穿中央商务区的14号线，以及联通杨浦、虹口和浦东各商务板块的18号线。我们根据仲量联行在线地理信息系统MapIT，计算出了当前需要的公共交通通行时间及未来14、18、19号线开通后，各板块间通勤时间的改善幅度。几乎每一个板块都有改善的潜力，届时，这些板块因更便捷的交通而更受租户青睐。尤其北外滩与陆家嘴的通行时间将缩短至10分钟以内，这将拔高北外滩的金融与物流航运中心地位，并使得其与外滩、陆家嘴形成的“黄金三角”地位更稳固。

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