房地产行业竞争格局趋势研究报告（34页）

2023 年初，全国房地产市场以“小阳春”开局，上半年销售增速“先扬后抑”。2023 年一季度， 积压需求释放及政策效应显现，前三个月 TOP100 房企销售额累计同比增速持续提升。特别是热点 城市，在前期积压需求释放、政策效果显现以及自身周期性修复的带动下，市场活跃度明显提升。但 4 月以来，房地产市场恢复行情未能持续，购房者置业情绪快速下滑。TOP100 房企销售额 1-4 月、1-5 月、1-6 月同比增速分别为 12.8%、8.4%、0.1%，增速呈现持续明显下降，出现二次探底。总体来看， 上半年房企销售未出现明显改善。房地产企业当前的投资拿地情况决定了行业未来的竞争格局。房企若不拿地，则后续的发展资源 越来越少，企业会逐步被淘汰。同时，房企当前的拿地布局，也将深刻影响未来的业绩表现。在经过 2022 年的深度调整期后，2023 年上半年，北京、杭州等热点城市土拍市场热情高涨，部分稳健民 企和已经走出困境的民营房企开始恢复拿地。如杭州前两轮土拍中参拍企业均超 50 家，其中民企数 量占比近一半，且民企拿地金额占比超 50%。 房企只有土地资源在手，未来经营才有保障。以 30 家典型房企为样本，分析企业 2017 年至 2019 年的拿地数据与 2019 年至 2021 年的销售数据。

可以看出，房企过去的拿地规模（2017 年至2019 年平均拿地金额）与未来的销售业绩（2019 年至 2021 年平均销售金额）存在明显的正相关关 系。这种正相关在央国企、混合所有制房企及民营房企中均存在且相似，表明房企有较多的土地储备 时，未来销售业绩增长才会有保障。稳健经营是房企保持业绩的根本。2021 年下半年开始，房地产行业进入深度调整阶段，部分民 营房企出现债务违约，项目也出现停工。这些出险房企虽然仍持有一定规模的土地资源，但受宏观经 济下行、企业资金短缺、购房者信心下降等因素影响，销售业绩出现大幅下滑。 2021 年房地产市场进入深度调整期，多数房企明显放缓拿地节奏，但是央国企的拿地力度较强。 在拿地金额 TOP100 企业中，从企业数量来看，央国企及地方城投数量占比始终过半，并于 2022 年合计超过 80%。金额占比呈现同样的变化趋势，央国企及地方城投拿地金额占比在 2022 年大幅 增加，合计超过 80%。大型央国企拿地力度一直较高，华润、中海、保利发展、建发、招商蛇口、 越秀地产、中国铁建、金茂等央国企一直位列拿地金额前 20，这些企业具有较为突出的融资优势、 信用资质和开发经营能力，仍保持了相当的投资力度，抓紧土地市场底部适度补充资源。2022 年房 地产市场剧烈波动，民营房企经营面临巨大冲击，拿地投资因而受到影响，出现较大波动。