城中村改造研究报告：系统梳理和影响测算（28页）

行业报告下载 2023年11月13日 07:51 管理员

以拆除新建模式开展城中村改造需要投入大量资金，用于建安投资和补偿被征收人。在政府主导模式下，土地出让后一级改造主体即可收回一级开发投入；在房企主导模式下，则需等待一二级联动开发结束，才能通过新建商品房的销售回款收回一二级开发投入。无论采用何种模式，由于项目周期较长、不确定性较大，改造主体都将面临较大的资金压力。无论本轮拆除新建是采取政府主导还是房企主导模式，如果缺少自上而下的增量资金撬动，都可能制约拆除新建的推进速度，也可能导致地方政府更多采用投入金额较低的整治提升模式推进城中村改造。历史上部分房企积极通过开发商主导模式推进城市更新项目（包括城中村改造），我们认为主要有两大原因：其一，项目能够实现一二级联动，以相对较低的地价锁定核心区域土地的二级开发权；其二，如果当地房地产市场景气度较高、项目周边房价涨幅较大，即便改造周期较长、不确定性较大，二级开发兑现的土地增值红利也足以覆盖资金成本和风险溢价。

本轮城中村改造中，我们认为以上两个因素出现一定变化，可能制约改造主体参与积极性：其一，如果以政府主导模式为主，一二级开发被切分开，一级改造主体将难以分享二级开发的土地增值红利；其二，我国房地产市场供求关系发生重大变化，叠加防止大拆大建文件对于拆建比的限制、多业态配建要求以及公共基础设施配套和历史文化传承保护等方面的额外要求，二级开发潜在利润也可能受限。相对于国有用地上的棚户区改造项目，我们认为城中村改造项目取得被征收人同意的难度相对较大：其一，城中村土地权属和性质复杂、边界犬牙交错、违章搭盖普遍，同样用于居住的物业，可能由于土地属性不同导致赔偿标准差异较大，增加拆迁补偿标准制定和谈判的难度；其二，城中村通常租住着大量流动人口，如果无法妥善安置租户，可能在腾退过程中引发矛盾；其三，集体组织可能存在经营分红，需要特别考虑集体经营性物业的补偿问题。这些都导致征地过程中可能存在较多复杂的决策问题。