2019年深圳市房地产市场研究报告：回顾与展望（33页）

行业报告下载 2020年01月22日 06:11 管理员

无论是从城市和经济的持续发展来看，还是从避免触发系统性风险的角度来看，楼市的过热局面及房价的快速上行都不可取，因此“房住不炒”的调控思路不会动摇。正因如此，保持房地产市场稳定依旧是2020年楼市调控的大方向——从年末中央经济工作会议上重申坚持“房住不炒”、落实因城施策及“三稳”的长效机制，到韩正在住建部调研座谈会上肯定当前调控成果，肯定保持房地产市场稳定是对宏观经济平稳健康发展的重要贡献，同时要求保持定力，不将房地产作为短期刺激经济的手段，再到全国住房和城乡建设工作会议要求“房地产总体保持平稳运行”......均再三重申了稳地价、稳房价、稳预期的目标。以平稳运行的态势压舱国民经济而当前宏观经济下行趋势明显，且仍前景未明，虽然官方释放明确信号 “不把房地产作为短期拉动刺激经济的手段”，但房地产仍是支撑经济稳定的关键产业之一，保持房地产市场平稳运行显然是当前阶段经济发展的一项重要诉求，可见在未来一段时间内房地产仍将发挥国民经济“压舱石”的作用。

各地楼市政策的调整必然是以不引起市场大起大落为前提的——大力推进保障性住房建设，发展租赁市场，在楼市平稳运行的基础上推进长效机制建设，行政干预手段渐渐伺机退出，最终实现市场的软着陆，且摆脱楼市依赖。与此同时，在提振市场信心方面，摒弃以往简单的刺激手段，与人才引进和产业培育相结合的举措将成为未来楼市政策的一个重要参考。

由于前期透支大量新增需求，三四线楼市成交总量已然开始收缩的趋势，伴随成交量回落楼市将逐渐转冷，前阶段经历快速上涨的价格也将面临压力。与此同时，一二线重点城市依托产业基础及人口聚集仍将有望保持相对平稳的态势，而房企战略调整重回以重点一二线城市为核心的都市圈，也将令其住房交易活跃度提升，但旨在维护市场稳定的“一城一策”的政策护航下包括限价在内的调控政策将有效稳定房价的涨幅。城市竞争力支撑楼市价值的中长期走向，长效机制加速构建在中央规划政策、良好的产业基础的支撑下，深圳的城市发展前景广阔。人才资源的流入也为深圳房地产市场的长期稳定发展带来支撑。同时，为避免有限供应及高房价对人才的挤出，深圳房地产长效机制建设加快推进——“二次房改”推出，土地供应增加，人才房、租赁住房建设加速，存量市场进一步盘活等举措得以不断落实，全新住房体系逐步构建。届时，保障的归保障，市场的归市场，行政调控将最终从深圳商品住宅市场撤出，商品房也将随着城市价值的提升而实现其市场化价值。潜在需求触机便发，维稳基调将贯穿全年预测2020年深圳总体调控基调将延续2019年末走势，保持温和宽松的同时强化对楼市反弹的监测和警惕，强化市场规范和秩序、打击破坏市场稳定的行为，避免出现楼市反弹的预期。在此环境下，经历3年的盘整期后，2020年住房交易的活跃度将有所提升，成交量有望增长；而在持续的调控和价格指导下新房价格将保持总体稳定并进一步制约二手市场的上探空间；而在核心区域及规划利好的新兴板块，优质物业价格的局部上升不可避免。