地产和物业管理行业报告：三轮疫情下的地产和物业管理（34页）

行业报告下载 2020年04月27日 08:51 管理员

其实早在 2005 年 3 月国务院便已经发布了“国八条”以稳定房价，经过 2006 年政策进一步细化落实，商品房销售均价增速回落至个位数。但当时调控措施主要集中在供给端开发商，2007 年由于流动性泛滥引发通胀使得资金大量涌入地产，商品房销售均价和面积增长均重回双位数，终端市场销售旺盛；9 月银监会对二套房利率和贷款首付比例进行限制（导致同年四季度小户型供应增多），同时纳入经适房、廉租房等举措构建综合住房保障体系。2007Q4 至 2008 年金融危机前，市场逐步回归理性，商品房销售同比下滑显著。2008 年金融危机发生后，为防范国内经济“硬着路”，政府出台了多份改善房地产市场的政策文件，包括下调首次购房契税税率、暂免个人买卖印花税、免除个人转让出售的土地增值税、降低购买首付比和个贷利率等。2008 年底国务院办公厅《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》发布推动终端需求市场回暖，拉动新开工和投资稳步复苏。 2009 年内商品房销售均价同比增长超 20%，年底为稳定市场预期、防止房价过快上涨，12 月 9 日，国务院常务会议将个人住房转让营业税征免时限由 2 年恢复到 5 年；12 月 14 日，明确提出“加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头”；10 年 4 月，要求贷款购买第二套住房的首付不得低于 50%，贷款利率不得低于基准利率的 1.1 倍，终于使得商品房销售增速下滑加剧。自金融危机后安居保障工程建设和投入，以及 10 年住建部提出公共租赁住房建设是下一阶段的工作重点，房屋新开工面积由负转正并且增速在甲流结束前都保持较快增长。此次甲型流感疫情尽管持续时间较长，但对 2009-2010 年房地产市场基本未产生显著影响。

三次疫情发生时，房地产市场规模差异较大。2019 年房地产行业销售规模已达 17 亿平方米，而 03 年和 09 年仅有 3 亿平方米和 9 亿平方米。2020 年房地产行业销售规模已进入瓶颈，行业集中度大幅提升客观上更利于调控政策传导，且宏观调控也更为成熟和灵活，“因城施策” 调控更聚焦于城市和区域市场的因地制宜。虽然新冠短期对市场产生的冲击甚于前两次疫情，但当前国内疫情基本得到控制，扩散周期低于前两次疫情。因此市场短期断崖式下跌不应引起过度恐慌，3 月行业已步入复苏轨道。受疫情影响，线下售楼处关闭，房企不得不扩展线上销售渠道，同时采用打折、优惠券、无理由退房等方式，来弥补线上渠道相较于线下服务上的不足，线上流量得到快速积累。目前房企线上售楼处主要有自建线上售楼平台和与第三方房产线上平台两种方式，其中大型房企自建线上平台包括房企自有的小程序、APP，能实现获客、认购、成交、返佣等多个业务环节；而中小房企更多倾向于利用第三方房产线上平台，包括乐居、房天下、安居客等。