房地产经纪行业研究报告（24页）

行业报告下载 2020年08月31日 08:11 管理员

房地产经纪业务，按照业务类型主要可以分为一手和二手业务。其中，一手业务，又可以分为一手案场、一手渠道和一手代理业务。二手业务，如今则呈现线上和线下相互融合，并逐渐向一手业务切入的局面。二手业务由于在平台获客和数据积累方面的领先优势，事实上成为了一手渠道的重要组成部分。一手案场主要是物业管理公司所提供的，构成了物业管理公司非业主增值服务的主要来源。由于案场服务是经纪服务的底层准备，且物管公司的研究另有体系，故而这篇报告不再详述案场服务。一手渠道则是一手经纪的核心，即获得客户的关键流程。相比之下，传统的一手代理，即协助客户完成交易，则有业务转型的需求。

我们用美国的房地产市场，来对标研究中国稳定状态下的住房消费情况。我们的核心假设如下： 1）由于土地制度不同，政策层面并不支持乡村住房，也就是宅基地的普遍交易，所以我们在讨论中国住房市场时，仅仅讨论城镇住宅市场。对于中国而言，本文所提的人口指的是城镇化人口。在 2050 年的远期，我们认为我国城镇化率可以达到 80%。 2）决定新房规模的是更新规模加上净新增住房规模。以净新增规模而言，我们认为长期而言稳定状态下的增加规模将达到 333 万套/年，而存量的更新则达到 533 万套/年，总计为 866 万套/年。当然，我们对中国远期保有的住房规模进行了较为乐观的假设——在较为悲观的假设下，长期的新房年销售规模也可能超过 700 万套。 3）我们假设稳定状态下中国住房换手率会高于目前 1.1%的水平，达到 2.5%。这个换手率低于美国等成熟住房市场国家，但高于日本等国。我们认为，在房住不炒的大环境下，这个住房年换手率是现实的。基于以上的假设，我们判断在稳定状态下，中国住房市场的年交易套数有望达到 2,128 万套，其中新房销售约为 866 万套，为 2019 年交易套数的 57.7%，二手房销售约为 1,262 万套，为 2019 年的 2.96 倍。短期来说，二手房交易由于限价，一二手价格倒挂的原因，反而较之一手有所萎缩。但长期而言（需要经过较长的时间，例如一个完整的资产价格波动周期），二手的成交应该要明显高于一手房。

二手经纪业务的先发优势和业务壁垒非常明显，也具有一定的业务壁垒。门店租金开支、优秀经纪人的培养周期，都使得单店模型的跑通和规模效应的形成需要长期的投入和培育，如果再考虑到房地产政策的变化和交易量的不确定，则意味着新的进入者面临更大的不确定性。二手经纪的业务的规模效应不仅体现在协作网络、交易效率、客户体验和品牌声誉上，在一手渠道业务拓展和科技投入上，也表现得十分明显。

房地产经纪行业研究报告（24页）