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一线城市居住研究报告(32页)

行业报告下载 2020年09月07日 07:36 4 管理员

相较于一线和二线城市,新一线城市楼龄在20年及以上小区的占比相对较低。根据贝壳平台上半年成交楼盘数据,新一 线城市高楼龄小区占比15.97%,而一线和二线城市为38.01%和25.22%,分别高出新一线城市22.04个百分点和9.25个百 分点。 分城市看,2020年上半年成交小区中,天津、北京、及南京等高楼龄小区占比较高。城市发展历史大多较为悠久,其中 心城区多为高楼龄小区。以北京为例,多数高楼龄小区房源集中在城六区,这些高楼龄小区大多居住空间逼仄,电梯、车 位等环境配套较差。整体而言,一线城市的小区物业费平均水平要高于新一线、二线城市;粤港澳大湾区城市物业费单价较高,深圳、东莞 佛山三城小区平均物业费均超过2元/月/平方米。 19个一线、新一线城市,品质物业(物业费超过2元/月/平米)管理小区平均占比34.47%,高端物业(物业费超过4元/月/平 米)平均占比6.12%。重庆、深圳、成都提供高端物业管理的小区占比最大,分别达到了13.19%、12.24%和10.26%;深 圳、东莞、佛山提供品质以上物业服务的小区占比最大,分别达到78.52%、77.86%和50.01%。 不同城市之间物业服务发展差异较大,例如同位于长三角区域的南京和杭州,两城市房价差别不大,但物业费差别很大 南京小区的平均物业费处于较低的水平,一定程度受城市消费习惯影响。

绿化率(绿化面积/规划建设用地面积)和容积率(总建筑面积与建筑用地面积的比值)作为楼盘品质衡量标准的指标 之一,受到越来越多的关注。 在19个一线、新一线城市中,深圳、西安、长沙的住宅小区平均容积率最高,分别达到了3.4、3.3、3.1;天津、苏州、 上海的容积率最低,分别达到1.6、1.7、1.8。一般认为,容积率越大建筑面积越多,户数也就越多,抢占小区公共 资源的人也越多,居住体验会相对较差;但容积率过低,小区人数过少,吸引到商业配套也较少,分摊到每户的物 业费也较高。19个一线、新一线城市中,城市平均小区车位配比0.8,一般认为,车位配比(总户数/车位总数)达到1:1以上,小区 才能在一段时间内有效保证“停车不难”,这意味着城市很多小区都时常面临停车难的问题。 具体分城市看,19城中仅苏州住宅小区平均车位配比达到1:1;北上广深四个一线城市住宅小区平均车位配比在0.7-0.8, 远远满足不了小区居民停车需要,很多小区车主停车只能在小区里“见缝插针”或将车停在小区外。 容积率衡量楼盘的居住密度,绿化率则是宏观评估整个居住小区的环境质量。 19个城市住宅小区平均绿化率为31.02%,略高于“不得低于占地总面积的30%”规定。其中,合肥、长沙的住宅小区平 均绿化率最高,都达到了35%以上,居民在小区能享受到更好的居住体验。

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