物业管理企业研究报告：从关联方视角看上市物企发展潜力（40页）

行业报告下载 2020年10月07日 07:27 3 管理员

2019年末关联型物管公司在管面积、合约面积均值均高于独立型物管公司；增速方面，控股型、非控股型在管面积 2017-2019年复合增速为33.6%、31.6%，合约面积2017-2019年复合增速为40.1%、39.7%，优于独立型表现（12.5%、 5.8%）。从关联型内部来看，控股型物管公司面积均值及增速更为突出。从储备面积来看，已签约未在管为物业管理公司相对确定的发展驱动因素之一，我们以合约面积/在管面积衡量短期发展潜力，2019年末非控股型、控股型、独立型物管公司覆盖倍数分别为2.13倍、1.6倍、1.15倍。我们以基础物业服务收入/（期初期末在管面积均值*12）估算单月平均物业管理费，由于面临政府指导定价及业委会投票表决等因素影响，涨价受到限制，2017-2019年上市物管公司物管费整体稳定。结构上，非控股型上市物管公司物管费相对更高，独立型次之、控股型最低。其中非控股型主要受兴业物联、金融街物业（2019年物管费5.86、3.57元/月/平米）等带动，控股型主要受低均价、高性价比的彩生活（2019年物管费0.77 元/月/平米）等影响。

2017年以来上市物管公司增值服务收入规模持续增长，2018、2019年增速分别达71.4%、59.3%，远高于百强物管公司增速表现（28%、29%）。绝对额方面，2019年上市物管公司增值服务收入均值7.1亿元，为同期百强收入均值3.2 倍（2018年为2.6倍）。收入构成来看，非业主增值服务为收入贡献主力军，2017-2019年占上市物管公司增值服务收入比重稳定59%左右。上市物管公司中，独立型2019年增值服务收入均值1.97亿元、2017-2019年收入复合增速52.4%，均低于开发商背景企业。从开发商背景物管公司内部来看，控股型2019年收入均值9.84亿元，规模优势更为明显。  分不同企业类型来看，非业主增值服务收入占比均高于社区增值服务。从毛利率视角来看，由房企控股的物管公司盈利能力相对更强，2017-2019年均值为30.9%，高于非控股型（28.6%）、独立型（22.4%）；若仅考虑民企，则控股型毛利率均值为34.1%，相对更高。