海外reits市场研究报告：新加坡REITs、香港REITs（42页）

根据 RCREIT（REITs 研究中心）数据，截至 2019 年，我国共发行类 REITs 产品 68 支，发行金额累计 1402.81 亿元。目前国内大多数 REITs 产品为“类 REITs”与私 募型 REITs，尚未出现金融属性与不动产属性兼顾的公募 REITs 产品，此次推进基 础设施 REITs 试点迈出了国内公募 REITs 的第一步。总的来说，与美国和日本等成 熟海外 REITs 市场相比，我国 REITs 还处于起步阶段。 REITs（Real Estate Investment Trusts）是实现不动产证券化的重要手段，是一种信托 基金，通过募集投资者资金，交由专门的投资机构进行不动产经营投资管理，并将 投资综合收益按比例分配给投资者。REITs 可投资于有经常性收入的房地产项目， 包括办公楼、商业零售、酒店、公寓、物流及工业厂房等，或投资于具有稳定运营 收入的基础设施类项目，包括高速公路、污水处理、垃圾焚烧、水力/风力/光伏发 电等。截至 2020 年 5 月，已有 39 个国家拥有 REITs，也有相当数量的国家考虑设 立 REITs。其中，七国集团的所有国家都已设立 REITs，而包括中国在内的 10 个国 家仍处于准备阶段。

鉴于国内REITs 市场尚处于起步阶段，为了对国内REITS发展及投资提供经验参考， 我们对海外成熟 REITs 市场展开了系统和深入的研究，全景解析海外 REITs 的诞生 背景、发展历程、制度设计、投资收益，并挑选各个国家的典型基建类 REITs 和地 产类 REITs 案例进行具体分析。本文为海外 REITs 市场系列深度研究下篇，在上篇 中我们研究分析了全球 REITs 市值规模排名前二的美国与日本的 REITs 市场，本篇 中我们将研究对象转向亚洲市场规模位列二、三位的新加坡和香港。 2. 新加坡 REITs 2.1. 诞生背景及发展状况  2.1.1. 社会经济发展背景 在经济发展方面，由于受到 1998 年亚洲金融危机的影响，2000 年前后新加坡 GDP 增速持续收窄，2001 年增速转负，经济发展进入下行通道。从投资偏好的角度来看， 经济波动较大的时期投资者更加偏好稳健收益的投资品。受资金规模制约，广大个 人投资者无法分享房地产回报高的好处，而 REITs 作为一种分散高回报的房地产投 资产品，正好符合了个人投资者的需求。因此，此时开辟现代 REITS 市场对投资者 而言具有一定的吸引力。 国民消费水平方面，人均可支配收入和人均消费一直保持稳步提升。人口方面，新 加坡的总人口一直保持稳定增长，且 25-64 岁具有购买力的人群比重持续上升。社 会消费能力的提升为整个商业地产的发展提供了需求支撑以及源动力，也为 reits 的 推出提供了优质的底层资产支撑。