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地产融资新机制研究和影响展望报告:三道红线下的房地产(46页)

行业报告下载 2020年11月17日 07:47 3 管理员

房地产融资政策的走向一直是我们团队持续关注的命题,从 2018 年我们率先提出“融资 集中度”概念,到 2019 年末明确强调房地产行业进入“供给侧改革”,在 2020 年初《如 何理解地产金融的“长效机制”?》报告中强调重视央行提出的“宏观审慎”以及“加快建立 房地产金融长效管理机制”。跟踪我们团队过往报告,可以理解房地产融资“三条红线” 的长效机制并不是横空出世,而是有其历史脉络,如何详细梳理房地产融资在行业发展过 程中的作用,以及新机制下房地产行业会产生什么样的影响?是我们这篇报告的重点。 房地产融资机制背景:地产相关融资比重持续提升 回顾我国房地产过去近 30 年的发展历程,以 1994 年商品房预售制度和 2002 年土地招拍 挂制度为里程碑,以土地为优质信用载体,我国房地产的融资规模尤其是间接融资规模得 以快速发展,并且在这过程中形成了“多赢”的局面——地方政府获得财政收入、房企获 得杠杆资金、社会获得更快房屋供给解决民生需求、房地产上下游产业链获得带动、居民 也在过程中获得资产增值,以房地产尤其是土地为核心的信用创造在我国过去几十年经济 发展历程中是不可磨灭的。

也正是因为这种持续的“正向反馈”,带来了房地产行业的“镀金”之旅。过去十几年我 国房地产相关融资规模不断扩张,占比不断提高。截止 2020 年 6 月底,商业房地产贷款 余额达 47.4 万亿,2005 年以来年复合增速达 21.3%,扣除按揭贷款后,年复合增速仍达 20.9%。整体商业房地产贷款占金融机构各项贷款余额的占比持续提升,自 2004 年的 13% 增至 2019 年的峰值 29%;同期按揭贷款余额的年复合增速为 21.4%,伴随持续释放的居 民贷款增长,居民杠杆率也不断提升,截止 2020 年 6 月 30 日,居民杠杆率由 2009 年的 23.5%提升至 59.7%,过去 10 年平均每年增长 3.4 个百分点。如果再算上影子银行等, 房地产相关融资占比预计更高。 由此我们可以看到,房地产融资规模的持续增长并不是问题的核心,而是经历几十年发展 后占比仍在创新高,尤其在整体经济增速下行、全国房地产资产价格处于高位的背景下, 市场流动性仍在通过各种合规或者不合规的渠道流入房地产领域,地产相关融资所占比重 持续快速提升所带来的风险以及对其他行业的挤占是需要关注的,我们认为这也是近两年 房地产融资政策的初衷所在。

地产融资新机制研究和影响展望报告:三道红线下的房地产(46页)

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资源名称:地产融资新机制研究和影响展望报告:三道红线下的房地产(46页)


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