2021年亚太区房地产市场新兴趋势报告（60页）

全球房地产可持续评估体系（GRESB）等 标准正在帮助创建一个可持续性合规的事 实标准，而更新和更严格的 CPD 标准（衡 量建筑物的净零碳战略）也将出台。以后， 随着各国开始履行 2016 年生效的《巴黎 协定》所规定的义务，CPD 将变得更加重 要。 新建筑物的设计变得越来越灵活，进一步 反映了在当前日新月异的环境中变化的速 度。开发商寻求建设可适应新用途的通用 楼房，目的是在其使用年限内可做多种用 途。而整体规划（速度放慢以获取更多认 可）可能也将变化，尤其是在当地人流集 中区内创建提供日常需要设施的分散居住 区和城市。 在资本流动方面，与去年同期相比，2020 年的交易额大幅下滑。部分原因是边境关 闭限制了买方的行动，另外卖方希望在疫 苗上市后，市场会迅速反弹，所以拒绝降 低资产价格。跨境资本流动也在下降，韩 国与日本仍相当活跃。这是因为投资人本 着“逃向安全资产”的心态搜寻内需强劲 且受地缘政治影响较小的市场。因同样原 因，对中国的跨境投资也非常可观。尽管 存在贸易摩擦，境外资本仍将中国视为重 要的投资目的地。 毫无悬念，今年投资前景的排名依然显示 了对流动性强、稳定而且内需来源可靠 的区域门户城市市场的偏好。继去年之 后，新加坡仍然是投资人首选。尽管其并 非符合传统的投资人标准的根基稳固的门 户（如排名分别为第二和第三的东京和悉 尼），新加坡已成功地建立了中立的声誉， 这在日益分化的世界中显得很可贵，帮助 其在 2020 年从中国吸引了大量投资。

同 时，因国内机构投资人将原定用于海外购 买的资本转回国内，韩国的投资额与去年 同期相比大涨 71%，达到创纪录的季度新 高。物流地产：在新冠疫情爆发之前已经是最 受欢迎的资产类别，而疫情期间由于网上 购物激增，以及制造商开始建立零部件库 存（而之前为及时采购方式），物流地产 前景看好。但是，尽管物流设施的结构性 供应不足意味着需求将持续走高，投资人 有以下担心：首先，网上销售增长可能将 达到顶峰；第二，随着资本化率的不断压 缩，行业对定价的影响将超过市场。冷库 设施目前需求也很旺盛，同样是因为网上 销售增长导致需求上升。 零售地产：因疫情引起的网上零售激增再 次为之前已存在的趋势推波助澜。然而， 虽然长期而言，实体零售的前景严峻，但 也并非不可救药。首先，传统零售销售在 某些类别依然强劲，如奢侈品和非刚需商 品。其次，零售经营者加紧调整他们的资 产，通过重新设计以服务本地社区，同时 引进其他商业型态以及住户。 住宅：作为一个资产类别，住宅在经济衰 退周期会受投资人青睐。这是因为（尤其 是在亚太地区）通常需求会很强劲，而且 vi 2021年亚太区房地产市场新兴趋势®报告 有良好的按揭贷款和租金支付记录。虽然 只有日本有相当数量的机构持有出租物 业，超低的国债收益率意味着投资人可能 会更愿意接受住宅资产的低回报率。 酒店：同零售业一样，酒店业倍受疫情打 击，主要原因是旅游业几乎瘫痪。尽管在 重新设计酒店使其专注于国内旅游业方面 仍有一些希望，目前该行业似乎供过于求， 很多资产正在售卖，转作他用（例如作为 出租住宅）。酒店是目前出现在市场上的 首批困境资产之一。