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房地产行业三道红线分析和测算报告(22页)

行业报告下载 2021年01月26日 07:16 1 管理员

地产行业融资从 2016 年底开始,持续收紧。“三道红线”与过往收紧措施有所不 同,备受关注。以往是监管各个渠道的融资规模,负债规模增速下降但集中度提 升,现在是监管到每个房企的有息负债规模增速,从这个角度来说,“三道红线” 是更加严格的。 1,2016 年底以来,地产融资持续收紧。具体来看,2016 年底以来,地产债、非 标、信托、银行贷款等融资渠道持续收紧,带来地产行业负债规模增速持续下滑。 2017 年-2020Q3,有息负债增速分别为 24%、23%、10%、5%,增速明显下降。 从具体渠道来看,2017 年地产债确立借新还旧,余额增速明显下降;2018 年资管 新规,收紧通道融资;2019 年限制地产信托余额增长,房地产信托余额增速明显 下降,2019 年为 1%,2020 年前三季度为-15%。过往收紧下,融资集中度提升。过往在收紧渠道融资规模的同时,资金向头部 房企集中。银行、信托等金融机构融资白名单限制,也加速了融资集中度的提升。 具体来看,2019 年行业有息负债平均增速为 10%,而 TOP10 为 13%,TOP11-20 为 24%,TOP21-30 为 19%,TOP31-50 为 13%,其他为 33%,样本房企平均为 21%。

“三道红线”监管到具体房企有息负债增速,头部房企也有降负债压力。我们 梳理了 TOP30 房企过去两年有息负债复合增速,以及三道红线之下能够达到的有 息负债增速,发现对于大多数房企有息负债增速有下降压力。从各梯队来看, TOP10 房企压力相对较小,TOP11-30 房企和 50 强之外房企,降负债压力相对较 大。“三道红线”通过限制单个房企有息负债规模增速,限制行业有息负债规模增速。 我们测算,如果“三道红线”扩大到全行业,行业有息负债增速仍能保持 5%左右 的增速,边际向下拉动并不大。因为行业有息负债增速已经在下行通道之中,2019 年 10%,2020Q3 为 5.2%。 我们测算行业有息负债增速,分为两部分:(1)样本房企:踩线情况可得的 TOP100 房企中 A 股和港股上市房企;(2)非样本房企:踩线情况未知的其他房企。 对于样本房企,根据 2020 年半年报踩线情况,测算每家房企有息负债增速上限, 得到这部分房企的有息负债增速。我们测算,样本房企市占率大概 40%左右,根 据踩线情况,有息负债增速为 6.1%(加权平均)。而对于非样本房企,踩线情况 未知,进行动态测算,中性假设下有息负债增速为 4.5%。那么,中性假设下,全 行业有息负债增速为 5.1%。

房地产行业三道红线分析和测算报告(22页)

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资源名称:房地产行业三道红线分析和测算报告(22页)


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