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房地产行业融资报告(24页)

行业报告下载 2021年02月23日 07:17 1 管理员

境内债方面,到期高峰下的借新还旧+宽松流动性驱动发行规模扩张,净融资重现,但仍 然受到管控。2020 年房地产境内债发行规模为 7725 亿元,同比增长 15.62%;净融资 1080 亿元,2019 年为净偿还 133 亿元。从发行规模的角度看,2020 年仅次于 2016 年;但从 净融资的角度看,由于到期规模的放量,2020 年净融资仍然低于 2017、2018 年(1991、 2272 亿元),与 2015、2016 年的高峰时期(5568、9104 亿元)更是相距甚远。截至 2020 年末,房地产境内债余额为 2.09 万亿元。 2020 年除 1 月以外,其余月份发行规模均实现同比正增长。我们认为主要原因是 2020 下半年开始的房地产境内债到期高峰(2020Q3 到期量 1905 亿元创出历史新高,连续 5 个季度到期量将超过 1200 亿元),“借新还旧”的余额管控下房企发债额度相对充裕,融 创中国(1918 HK)、保利地产(600048 CH)自 2016 年以后再次获批发行公司债亦说明 额度管控有所优化。此外,宽松流动性环境下融资成本显著降低,信用利差大幅收窄,这 导致房企在上半年抓住境内债融资窗口期,2020Q1、Q2 净融资额分别达到 998、714 亿 元,季度净融资额仅次于 2015-2016 年的宽松时期。下半年随着到期量的放量,虽然房地 产境内债发行规模同比增速仍然较快,但整体再次转为净偿还。

交易所监管品种方面,2020 年公司债发行规模同比增长 32%,私募债则同比下滑 55%。 新《证券法》取消公开发行债券累计余额不得超过净资产 40%的限制,结合房地产领域“借 新还旧、总额不变”的指导思路,房企逐渐用流动性好、期限长、成本低的公司债替换流 动性差、期限短、成本高的私募债。2020 年证监会主管 ABS 发行规模同比增长 34%,增 速在 2019 年放缓后重新提速,是各大融资渠道中唯一自 2013 年以来发行规模持续增长 的通道。 银行间协会监管品种方面,2020 年短融、中票发行规模分别同比增长 32%、89%。2019 年 5 月以来,部分拿下“地王”、土地投资金额较大的房企被限制公开市场融资,短融、 中票发行规模出现明显收缩,5-12 月发行规模分别同比下滑 46%、53%。2020 年短融、 中票逐步走出 2019 下半年的低谷,3、4 月还出现明显放量,银行间市场对于房企融资的 重要性重新回升。定向工具发行规模小幅下滑 5%。

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