房地产行业融资报告（24页）

境内债方面，到期高峰下的借新还旧+宽松流动性驱动发行规模扩张，净融资重现，但仍 然受到管控。2020 年房地产境内债发行规模为 7725 亿元，同比增长 15.62%；净融资 1080 亿元，2019 年为净偿还 133 亿元。从发行规模的角度看，2020 年仅次于 2016 年；但从 净融资的角度看，由于到期规模的放量，2020 年净融资仍然低于 2017、2018 年（1991、 2272 亿元），与 2015、2016 年的高峰时期（5568、9104 亿元）更是相距甚远。截至 2020 年末，房地产境内债余额为 2.09 万亿元。 2020 年除 1 月以外，其余月份发行规模均实现同比正增长。我们认为主要原因是 2020 下半年开始的房地产境内债到期高峰（2020Q3 到期量 1905 亿元创出历史新高，连续 5 个季度到期量将超过 1200 亿元），“借新还旧”的余额管控下房企发债额度相对充裕，融 创中国（1918 HK）、保利地产（600048 CH）自 2016 年以后再次获批发行公司债亦说明 额度管控有所优化。此外，宽松流动性环境下融资成本显著降低，信用利差大幅收窄，这 导致房企在上半年抓住境内债融资窗口期，2020Q1、Q2 净融资额分别达到 998、714 亿 元，季度净融资额仅次于 2015-2016 年的宽松时期。下半年随着到期量的放量，虽然房地 产境内债发行规模同比增速仍然较快，但整体再次转为净偿还。

交易所监管品种方面，2020 年公司债发行规模同比增长 32%，私募债则同比下滑 55%。 新《证券法》取消公开发行债券累计余额不得超过净资产 40%的限制，结合房地产领域“借 新还旧、总额不变”的指导思路，房企逐渐用流动性好、期限长、成本低的公司债替换流 动性差、期限短、成本高的私募债。2020 年证监会主管 ABS 发行规模同比增长 34%，增 速在 2019 年放缓后重新提速，是各大融资渠道中唯一自 2013 年以来发行规模持续增长 的通道。 银行间协会监管品种方面，2020 年短融、中票发行规模分别同比增长 32%、89%。2019 年 5 月以来，部分拿下“地王”、土地投资金额较大的房企被限制公开市场融资，短融、 中票发行规模出现明显收缩，5-12 月发行规模分别同比下滑 46%、53%。2020 年短融、 中票逐步走出 2019 下半年的低谷，3、4 月还出现明显放量，银行间市场对于房企融资的 重要性重新回升。定向工具发行规模小幅下滑 5%。