物业管理行业报告：科技赋能物业（42页）

2013-2016 年，百强企业智能化投入均值增长率逐年扩大，智能化平 均投入均值四年复合增长率达 60.65%。2019 年有 30 余家（三分之一） 百强企业智能化建设费用超千万元，大部分企业智能化建设费用投入 在 100-500 万元之间。龙头物管公司的科研投入巨大，例如目前碧桂 园服务有超过 4500 人团队参与研发，近三年合计投入 5.9 亿元科研经 费。从上市物管公司招股说明书中披露的IPO募集资金用途来看，2020 年新上市的 6 家物管公司中所有公司均有投入到科技化建设的安排， 平均拟将 15%的资金用于智能化系统和社区平台建设，平均比例虽略 有下降，但从计划投入的资金规模来看，2020 年平均单个公司用于智 慧物业建设的 IPO 募集资金为 6.02 亿元，是 2019 年的 3.3 倍。从上 市公司 IPO 募集资金科技化投入的方向来看，主要均侧重于信息技术 和智能管理系统的研发和升级，而 2020 年来“智慧小区”建设提及 度明显提升。

物管企业的传统科技模式是引进一个互联网的思维、团队、技术，改 变传统的“地面”模式，但方向主要是侧重于物管公司的降本增效和 提升业主体验——即先有“现场管理面积”，再在线下管理项目中使 用智能化产品、提供智能化服务。 随着 2020 年“物管线上线下融合”“智慧物业管理服务平台建设”政 策的加速推进，物管公司更倚重于先搭建上层的智慧化平台，再下放 到具体物管公司、应用到具体物管项目中。同时从平台的角度看，可 以嫁接资源，赋能给任何一家物管公司，这种模式是自上而下的过程， 落地会比传统模式更快。这种模式下，未来物管公司或产生线下管理 面积和线上管理面积两种完全不同的外拓路径。 大型物管公司还可以将其智慧化解决方案和产品打包出租或出售给 中小型物管公司，产生对应的 SAAS 线上管理面积，我们认为未来物 管公司规模的衡量标准不仅限于合约面积、管理面积和储备面积三个 概念，“线上管理面积”的概念应运而生。目前主流物管公司中，金 地物业率先将线下线上签约面积分开计算，截至目前，其线下签约面 积为 2.8 亿平，而 SAAS 线上服务面积已超过 3 亿平米。