物业管理行业报告：物管三重场景（33页）

我国物业服务行业从 1981 年开始发展，21 世纪以来，随着我国城镇住房制度改 革力度的持续提升，居民消费升级大逻辑推动、行业政策持续鼓励，物业管理行业 迎来飞速发展阶段。同时由于物业管理是典型的轻资产行业，不需投入大量资金， 当前最重要的要素在于人，而非技术，行业门槛较低，也使得行业内物管公司众多， 质量良莠不齐。2019 年国内物业管理企业数量约有 13.4 万家，同比增长 5.5%。从服务业态看，当前物管公司的服务对象已经不再束缚于小区住宅，其专业的 服务水平、全链条的服务体系、全委托的运营模式使得越来越多的非住宅领域也开 始青睐物管公司进场，当前物管公司服务的领域已经拓展至商业、学校、医院、产 业园、市政等方面。 尽管物管服务衍生于住宅，但孵化至各类业态后的运营模式却存在一定差异， 其内在价值的驱动力也不尽相同，本文试图从住宅、商业、公建三大领域去剖析不 同场景下的盈利模式、未来愿景。同时物管服务作为资本市场的这几年的“新生儿”， 其价值之锚众说纷纭，本文试图探究未来板块估值驱动的核心要素。

最后通过核心 经营数据给出投资建议。募集资金最大用途在于收并购拓展规模。除去关联地产公司的项目支持外，物 业公司上市后，募集资金主要用于收并购方向，表现出公司对物业管理扩张的高度 重视。在 21 家物管公司中，有 17 家公司用于收并购的资金比例均超过 50%，均值 达 58%。当前物业公司被更换的概率不高。物管行业最核心要素在人，目前来看技术替 代的效果并不佳，而员工工资刚性效应显著，物管费难以放开的前提下中长期毛利 率向下是大概率事件。但当前对住宅物业而言，物管公司对规模的诉求仍然较强， 即使薄利也有一定战略布局意义。一方面是盈利的驱动，另一方面，提前占据更多 的小区，就占据了更多的渠道。从行业续约率看，2019 年百强企业续约率高达 98%， 过去 10 年均维持在较高水平。尽管民法典对于更换物业公司和成立业委会的要求有 所放松，但仍有较大门槛，目前主要物管公司成立业委会的比例还较低，当前被更 换掉小区的概率并不大。