房地产行业报告：城市更新（21页）

在我国“控制大城市规模、区域均衡发展”的土地供应思路之下，大城市建设用地日趋紧张，通过城市更新 盘活存量用地已经成为现实之选。2013 年，中央城镇化工作会议明确提出“严控增量，盘活存量，优化结 构，提升效率，切实提高城镇建设用地集约化程度”，“城镇建设用地特别是优化开发的三大城市群地区，要 以盘活存量为主，不能再无节制扩大建设用地”等政策方针。之后，全国国有建设用地供应面积呈逐年下降 趋势，特别是房地产用地供应面积下降更为显著。 2015 年，中央城市工作会议再次提出“要坚持集约发展，框定总量、限定容量、盘活存量、做优增量”。2017 年发布的《全国国土规划纲要（2016～2030 年）》提出了国土开发强度的约束性指标，到 2020 年我国国土 开发强度不超过 4.24%，到 2030 年不超过 4.62%，截至 2015 年末，该数字为 4.02%。如果以我国陆地国 土 960 万平方千米作为基础进行估算，2016~2030 年我国建设用地年均净增量的空间为 4830 平方千米，而 2009-2018 年我国年均国有建设用地供应面积就有 5706 平方千米。

考虑到还有集体性质的建设用地供应， 在国土开发强度作为约束性指标被框定的情况下，要维持足够的建设用地供应量，存量土地的再开发将成为 必然的选择。从实际的土地供应情况来看，自 2011 年以来一线城市土地供应下滑明显。特别是深圳，土地与人口的矛盾 极为突出。早在 2005 年初，深圳市就提出“四个难以为继”——土地有限，难以为继；资源短缺，难以为继； 人口不堪重负，难以为继；环境承载力严重透支，难以为继。2010 年实施的《深圳市城市总体规划（2010-2020 年）》，率先确定了深圳市的城市发展由增量扩张向存量挖掘转变的思路。但城市的发展已然超出了当时的规 划，2009-2017 年深圳常住人口从 995 万增长到了 1253 万，增长了 258 万人，人口增量与同期的广州相仿。 2019 年深圳市常住人口更是增长到了 1344 万人，远超规划中制定的 1100 万控制目标。但 2009-2017 年， 深圳的年均国有建设用地供应面积仅有 6.1 平方千米，远远低同期广州的 31.3 平方千米，土地供应不足的问 题十分严重。2015 年以来，深圳的人口增速在一线城市中持续领先，面对人口持续流入与土地供给紧缺的困 境，通过城市更新的途径来升级城市基础设施，满足居住与工商业需求，已经成为了深圳进一步发展的必由 之路。