中国物业管理行业报告：物管增值服务（51页）

2015-19 年，中国百强物管企业市占率由 28%提升至 44%，十强物管企业市占率由 4%提升至 9%。对现代服务业 而言，80%的优质企业集中度为理想水平；目前中国仍有 23 万家物管企业，市场仍然比较分散，集中度仍有较 大上升空间。展望“十四五”，我们认为物管行业将向规范化发展，助推行业集中度进一步提升：1）中小开 发商有动力将项目委托予规模开发商管理，以提升项目竞争力；2）物管渗透率进一步提升，老旧住宅小区与 非住宅项目（医院、学校、公建等）将纳入专业管理，利好品牌优质、有规模的物管企业提升市占率。我们预 计“十四五”期间百强物管企业市占率有望提升至 60%以上。我们统计了 22 家主要港股物管企业，包括：1）4 家大型标的-碧桂园服务（6098 HK）/恒大物业（6666 HK）/华 润万象生活（1209 HK）/融创服务（1516 HK）；2）9 家中型标的-雅生活服务（3319 HK）/金科服务（9666  HK）/绿城服务（2869 HK）/永升生活服务（1995 HK）/保利物业（6049 HK）/中海物业（2669 HK）/新城悦服 务（1755 HK）/宝龙商业（9909 HK）/合景悠活（3913 HK）；

9 家小型标的-卓越商企服务（6989 HK）时代 邻里（9928 HK）、建业新生活（9983 HK）、正荣服务（6958 HK）、滨江服务（3316 HK）、佳兆业美好（2168  HK）、弘阳服务（1971 HK）、金融街物业（1502 HK）、银城生活服务（1922 HK）。 规模继续高增，收入结构改善，利润率稳中有升 2020 年物管企业继续实现高速规模扩张：1）合约面积 /在管面积 /收入 /净利润 20 年同比增速均值分别为+42%  /+52% /+43% /+74%；2）若剔除 13 家于 20 年上市的物管企业，20 年合约面积 /在管面积 /收入 /净利润同比增 速均值分别为+38% /+45% /+42% /+61%。盈利能力稳中有升：1）20 年平均毛利率/应占净利润率分别达 28.6%/14.3%，较 19 年提升 2.2%/2.2%；2）若剔除 20 年 IPO 企业，平均毛利率/应占净利率为 26.4%/ 13.1%，较 19 年提高 0.7%/1.2%。我们认为，社保减免、规模效应支撑了基础物业管理服务的毛利率，高毛利率的增值服 务发力亦是支撑盈利能力的重要因素：1）20 年社区增值服务收入平均同比增速达 78.7%；2）对收入贡献均值 达 16.1%，较 19 年的 12.1%提升 4.0%。其中，美居、家居服务等服务增长较快。我们观察到，随着物管企业初 步实现规模突破，社区增值服务物管企业的战略重要性显著提升，相信可以支持增值服务继续快速增长。