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中国物业管理行业报告:物管增值服务(51页)

行业报告下载 2021年05月14日 06:55 1 管理员

2015-19 年,中国百强物管企业市占率由 28%提升至 44%,十强物管企业市占率由 4%提升至 9%。对现代服务业 而言,80%的优质企业集中度为理想水平;目前中国仍有 23 万家物管企业,市场仍然比较分散,集中度仍有较 大上升空间。展望“十四五”,我们认为物管行业将向规范化发展,助推行业集中度进一步提升:1)中小开 发商有动力将项目委托予规模开发商管理,以提升项目竞争力;2)物管渗透率进一步提升,老旧住宅小区与 非住宅项目(医院、学校、公建等)将纳入专业管理,利好品牌优质、有规模的物管企业提升市占率。我们预 计“十四五”期间百强物管企业市占率有望提升至 60%以上。我们统计了 22 家主要港股物管企业,包括:1)4 家大型标的-碧桂园服务(6098 HK)/恒大物业(6666 HK)/华 润万象生活(1209 HK)/融创服务(1516 HK);2)9 家中型标的-雅生活服务(3319 HK)/金科服务(9666  HK)/绿城服务(2869 HK)/永升生活服务(1995 HK)/保利物业(6049 HK)/中海物业(2669 HK)/新城悦服 务(1755 HK)/宝龙商业(9909 HK)/合景悠活(3913 HK);

9 家小型标的-卓越商企服务(6989 HK)时代 邻里(9928 HK)、建业新生活(9983 HK)、正荣服务(6958 HK)、滨江服务(3316 HK)、佳兆业美好(2168  HK)、弘阳服务(1971 HK)、金融街物业(1502 HK)、银城生活服务(1922 HK)。 规模继续高增,收入结构改善,利润率稳中有升 2020 年物管企业继续实现高速规模扩张:1)合约面积 /在管面积 /收入 /净利润 20 年同比增速均值分别为+42%  /+52% /+43% /+74%;2)若剔除 13 家于 20 年上市的物管企业,20 年合约面积 /在管面积 /收入 /净利润同比增 速均值分别为+38% /+45% /+42% /+61%。盈利能力稳中有升:1)20 年平均毛利率/应占净利润率分别达 28.6%/14.3%,较 19 年提升 2.2%/2.2%;2)若剔除 20 年 IPO 企业,平均毛利率/应占净利率为 26.4%/ 13.1%,较 19 年提高 0.7%/1.2%。我们认为,社保减免、规模效应支撑了基础物业管理服务的毛利率,高毛利率的增值服 务发力亦是支撑盈利能力的重要因素:1)20 年社区增值服务收入平均同比增速达 78.7%;2)对收入贡献均值 达 16.1%,较 19 年的 12.1%提升 4.0%。其中,美居、家居服务等服务增长较快。我们观察到,随着物管企业初 步实现规模突破,社区增值服务物管企业的战略重要性显著提升,相信可以支持增值服务继续快速增长。

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