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电建地产并购困局研究报告:南国置业的泥潭(28页)

行业报告下载 2021年06月04日 07:06 1 管理员

公司聚焦房地产主业,以刚需和改善类住宅为主,商业地产为辅,2014 年 6 月公司收购 南国置业前,公司以住宅地产项目为主,股权收购后,公司进一步拓展商业地产业务,产品覆 盖住宅、写字楼、酒店等多种业态,形成住宅+地产的业态结构。 营收方面,近三年公司营业收入有所增长,目前公司收入和利润仍主要来自于住宅地产, 但商业地产板块的收入占比有所提升,除 2019 年南国置业营收大增外,其余年份占比基本在 不到 20%。公司综合毛利率波动不大,住宅地产毛利保持平稳,但商业地产毛利率自 2017 年 起逐年下降。区域布局方面,公司整体拿地集中在北京、深圳为代表的一线城市,和重庆、武汉、南京、 天津、郑州、成都等为代表的二线城市。公司近四年拿地面积最多的城市是北京、重庆、武汉、 郑州、成都等城市,拿地支出最大的城市是北京(323.2 亿元)和深圳(152.48 亿元),南京、 武汉、重庆、天津总出让金额在 70-100 亿元之间,成都、郑州、佛山、济南、杭州、长沙总出 让金额在 20-30 亿元。 

存量土储方面,截至 2020Q3,公司主要城市的全口径建筑面积合计 652 万平方米,权益 口径储备建筑面积合计 216.08 万平方米,公司合同销售面积(并表项目全部+参股权益比例) 为 172 万平方米,存量土储较为充裕,主要位于二线城市,武汉、咸宁和重庆的权益储备建面 积位居前三,分别达到 114.66 亿元、82.49 亿元和 21.08 亿元,而武汉、荆州、南京的全口径 和权益口径建面差异较大,这几个城市是南国置业之前重仓区域,说明其联合开发项目较多。存货去化方面,2019 年以后公司回款和预售情况均滑坡较多,叠加 2020 年疫情湖北受重 创,整体毛利率 2020 年也跌破正值,去化压力较大。从现金存货比观测回款情况,公司 2019 年及 2020Q3 回款恶化,主要是公司加大了合作开发力度,且回款进度放缓。从预收存货比观 测预售情况,公司近五年基本维持在 30%以上,2019 年以来下降明显,但整体预售情况好于 资质和规模相近的中铁地产和首创置业。

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