基础设施REITs和产业研究报告（39页）

产业园区作为我国基础设施的重要组成部分，不仅从经营角度，从市场角度看也具有一些亟需解决的矛 盾，而REITs的试点可以较好的解决其中的一些问题。 解决债券回报固定和资产稳健增值之间的矛盾，也同时解决杠杆率问题  解决不动产（基础设施）购置资金门槛问题。对于亚洲地区，特别是新加坡和印度，产业园区都有较好的可比对象，存在政府主导开发，或是 有政策支持的产业园区，也不乏一些资产入池为REITs上市。从结果看，优质园区资产的表现要优于零售类资产，本次收购后，CLTC的NPI收益率有明显提升，由原来的 4.3%提升至5.8%，提升150 bp（此前只有零售类资产）。公益性定位叠加行业管制，主业盈利能力偏弱，2019年净利率近0.22%。 

相对于美国、日本同期铁路运输行业平均净利率12%、7%，我国铁路盈利能力存在较大提升空间。 银行贷款为主的融资模式或难为继。 以国铁集团为例，近5年来，国、内外银行贷款在国铁集团资金来源占比均为50%以上，还本付息压力较大、铁 路固定资产投资高企导致资金缺口大，现有的铁路建设投融资模式或难以为继。我国铁路系统资产证券化率低，对比海外优质路产存较大提升空间，REITs有望加速资产证券化进程  截至2020Q3末我国铁路资产证券化率约5.4%，相比于美国、日本83%和60%的资产证券化率水平、仍相去 甚远。 除IPO上市外，REITs落地后或能够通过提供新途径、进一步加速铁路系统的资产证券化进程。