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商业地产行业报告:轻资产输出模式(16页)

行业报告下载 2021年06月24日 07:34 1 管理员

市场上缺少对于重资产模式下购物中心营收、支出项的拆分;2)各家商管公 司在轻资产输出的收费模式上存在较大差异,导致毛利率缺乏可比性。本篇报告 对重资产模式下的购物中心营收、支出项进行了拆解、分析。同时以华润万象生 活、宝龙商业为例,着重梳理了主流轻资产输出模式之间的差异。 第一部分、重资产模式下购物中心的营收&支出模型 重资产模式下,购物中心的运营团队、物管团队由业主方组建,全面负责整个购 物中心的日常管理。营业收入为业主方所得,相应的业主方也需承担购物中心的 日常经营支出。以某单个购物中心进行拆解,收入端主要来源于租金收入(占比 66%)、物业管理收入(占比 21%),支出端分为物业管理支出(占比 17%)、营销 费用支出(推广支出+客户关系支出占比 10%)、行政管理支出(占比 6%)、营业 税金(占比 6%)等。提供商业运营、物业管理服务,进而收取一定的管理服务费。两种模式下最大 的不同在于收入来源的不同以及是否承担在管项目的全部运营成本。

行业内,华 润万象生活主要采用品牌及管理输出服务模式,宝龙商业主要采用委托管理服务 模式。 1、 华润万象生活轻资产输出模式 - 品牌及管理输出服务 华润万象生活购物中心板块收入可分为两大项。1、商业轻资产管理收入:1)商 业运营服务收入;2)商业分租服务收入。2、商业物业管理收入。截至 2020 年 末,公司共在管 59 座购物中心,向其中的 57 座提供商业运营服务、2 座提供商 业分租服务、58 座提供商业物业管理。因公司的轻资产管理收入主要来源为商业 运营服务收入,且商业分租服务并非公司未来的主要发展方向,故仅对商业运营 服务收入进行分析。商业运营服务收入涵盖开业前管理服务、开业后管理服务。开业前管理服务采用 定额收费的模式,开业后管理服务则按照营业收入的一定比例叠加营业利润 (EBITDA)的一定比例向业主方收取。其中开业前管理服务收入相对占比较低。公司商业运营服务收入于 2020 年 1 月开始确认,此前该项服务以华润置地内跨 部门的形式进行,2020 年实现收入 7.91 亿元。

我们尝试对运营管理服务的抽成比 例进行测算:假设 1)该部分收入主要以营业收入叠加营业利润抽成为主;2)营 业收入、营业利润抽成比例关系为 1:2。结合公司披露的在管购物中心总营业收入 112 亿,剔除提供商业分租服务的两家购物中心(布吉万象汇、泸州万象汇)营 业收入 2.85 亿元,则委托运营模式的在管购物中心营业收入为 109.15 亿元。测算 出目前的抽成比例大约为营业收入的 3.6%,营业利润的 7.2%,考虑到在管项目 的运营服务合同为 2020 年 1 月起陆续签约,故实际抽成比例应略高于测算结果。

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