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商业地产行业报告:轻重模式(38页)

行业报告下载 2021年07月19日 05:34 1 管理员

获取土地使用权是建设购物中心的前提。与欧美国家土地私有制下的市场经济 不同,中国土地市场的供给方是政府,通常由国家制定年度国有建设用地使用 权出让计划的大方向,再将指标分解到省、市、县的自然资源规划部门。这些 用地指标细分到住宅、商服、工业用地,有计划有步骤地出让。在城市规划中, 从政府的角度看,商业地块是“下金蛋的鸡”。商业物业设施本身提振经济、改 善消费环境的能力,此外也能增进当地财政收入,进一步为民服务。除与住宅 地块一样在使用权出让时缴纳的出地出让金及相关税费等,商业地块在建成营 业后的每一年都要向政府缴纳商业租赁增值税、经营税等。我们观察过去十多 年,100 大中城市历年商服用地供应&成交建面均呈现先升后降再稳的变化态势。 商服用地在建设用地总建面中的供应&成交占比从 2013 年的最高点 20%逐渐 下降至 2020 年的 10%。但即便如此,商服用地近五年的年均成交量仍达 1.5 亿㎡,依旧可观。

在商服用地供应一定的前提下,我们发现购物中心存量面积占商业营业用房累 计竣工面积的比重越来越高。主要由于购物中心虹吸周边消费的结构性优势明 显(详细请参考我们的报告《商业地产专题报告(一):消费繁荣,商业不息》), 开发商们越来越愿意将商业用地打造为购物中心而非其他零售商铺、商业街等 业态。我们计算商业营业用房自 1999 年起的累计竣工面积,作为中国零售商 业面积总量的近似值。截止 2020 年底中国零售商业面积总量为 16.7 亿㎡,而 据赢商大数据统计 2020 年中国购物中心存量面积为 4.3 亿㎡,购物中心面积占 比已从 2011 年的 10%提升至 2020 年的 26%。商服用地持续推出的供给叠加开发商建设购物中心的需求,推动中国人均购物 中心面积进一步提升。截止 2020 年末,人均商业面积为 1.2 ㎡,较 2011 年增 加 0.7 ㎡ ,预期未来每年仍会持续增加 0.07 ㎡ 。由于购物中心的服务对象仍以 城镇居民为主,采用城镇人口计算人均购物中心面积更为合理。截止 2020 年 末,以城镇人口计算的人均购物中心面积为 0.5 ㎡,是 2011 年 0.1 ㎡ 的 5 倍。 随着城镇化率的提升,城镇与全国人均购物中心面积差距逐步缩小,城镇/全国 人均面积比从 2011 年的 2.0 降至 2020 年的 1.6。

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