物管行业报告：北美优质龙头住管公司FSV、外优质商服龙头CBRE（27页）

除去住宅分部业务外，公司较早就厘清发展模式，采用自有运营及特许经营权 相结合的网络模式，为住宅、商业提供七项优质物业服务。涵盖领域包括保险修复、 粉刷、衣柜收纳方案、房屋检测、地板设计安装、消防安全等等，整体围绕房屋养 护展开。尽管这些细分领域市场规模一般，但均为格局较为分散的行业，而公司旗 下合作品牌均是各自领域的龙头企业，未来行业整合空间大。从收费模式看，公司 合作初期支付一定加盟（收购）费用，后续从特许经营商收取一定比例的特许经营 收入，而特许经营商可以借助公司平台拓展客户基础，合同期限一般 5/10 年。截至 2020 年，公司共有 1473 个特许经营商，全营收超 21 亿美元。从近年来公司收购情况看，公司逐渐加大 First Service Brands 品牌分部的收购力 度，2019 年共完成 15 个项目收购，其中 12 个隶属品牌分部；2020 年受疫情影响， 年内收购6 个项目，其中 4个隶属品牌分部。自2016年开始公司在First Service Brands 的收购力度增长迅猛。

当前中美两国房地产市场发展阶段及现有体量均有较大差异。物管行业在成长 初期主要依靠规模端扩容来提升自身成长性。而从中美市场房地产发展阶段看，我 国当前房地产市场仍处于持续发展阶段，更适合物管公司规模的扩张。尽管我国房 地产发展已过黄金期，市场增速端有所放缓，但从绝对体量看，我国住宅开工、销 售规模均远超过美国房地产市场规模。根据我国第 7 次人口普查，2020 年，我国城 镇化率达 63.89%，距离美国 80%以上水平仍有较大提升空间。中国城镇化发展还有 较大空间，我国房地产市场更利于物管公司的快速扩张。中美房屋居住面貌有所差异。根据 2014 年美国统计局数据，77%的美国居民住 在别墅，20%的美国居民住在公寓，3%的美国居民住在履行车、船上等其它形式的 住宿。2016 年美国存量住房有 1.36 亿套，美国家庭拥有自己房屋的比例 65%，这其 中 66%为别墅（60%为独栋别墅，6%为联排别墅），26%为公寓楼房，6%为其它形 式住房。美国独栋式为主的房屋居住面貌使得物管公司无法在半封闭的场景下作业， 独栋房屋除去自身物业面积外，其余外部面积隶属于公共，因此很难形成规模效应。