商业地产行业报告：购物中心（84页）

以购物中心为代表的零售物业起步相对较晚。改革开放之初，住宅商品房开发在 广州、深圳等地试点，打破了过去分配住宅的计划经济体制束缚，但当时传统的百货 商店依然是商业经营的主流业态。80 年代末部分百货商店谋求转型购物中心，但大 多以丰富其购物功能为主，并未完全转型。 20 世纪 90 年代中期后，我国零售物业市场起步。1996 年，内地最早的、真正意 义上的购物中心之一——广州天河城开业，仓储超市巨头沃尔玛也首次进入内地市场。 同年出现的百货商店倒闭潮也预示着计划经济时代的遗留产物已开始被更具竞争性的 商业地产业态取代。在该阶段，我国消费品市场全面进入买方市场。  2003 年到 2013 年，零售物业进入快速增长期，购物中心发展模式在探索中逐渐 成型。伴随着住宅商品房开发的飞速进展，零售物业作为配套，也进入快速发展时 期，逐渐吸引越来越多的开发商进军建设。万达等商业地产开发商作为这一时段重要 的探索者，将其所开发的购物中心产品逐步由购物零售为主的第一代单体商业、第二 代大体量商业转型升级为第三代产品——涵盖购物、休闲、娱乐、健康的综合商业体。

2014 年之后，部分购物中心盈亏难以平衡，整体市场逐渐由增量时代进入存量 时代。购物中心作为商业地产的重要组成部分，从区域选址到初始投融资再到招商 运营及退出，难度显著高于住宅商品房，加之上一时期涌入开发购物中心行列的开发 商难免良莠不齐，导致部分项目盈利困难；另一方面，部分区域购物中心的规模增速 过高，增量难以维系。根据赢商大数据统计，人均购物面积为 0.7 平方米为较为理想 的水平，部分区域已大幅超过该水平，商业地产行业整体已进入存量为主的时期，与 此同时结构上局部区域供给不足。整体来看，饱和度相对最低的黑龙江、内蒙古、西藏、吉林、青海、贵州等十个 省中，无一城市2019年GDP破万亿元；饱和度相对最高的宁夏、山东、上海、福建、 北京等十个省份中，有北京、上海、苏州、南京、青岛等近 10 个城市 2019 年 GDP 破 万亿元。购物中心饱和度呈现发达地区高、欠发达地区低的特点。 综合考量购物中心的地产属性、消费属性及强金融属性，我们认为房企在盘活 存量的同时适度扩张，是购物中心下一步的发展破局方向。