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房地产行业报告:两集中,城市更新(54页)

行业报告下载 2021年08月16日 06:47 1 管理员

供地“两集中”政策出台背景是:1)党的十九届五中全会和中央经济工作会议 对住宅用地供应工作提出明确要求,并特别强调要做好租赁住房用地保障工作;2) 自然资源部党组书记、部长陆昊亲自部署贯彻落实措施,提出住宅用地信息公开、 增加租赁住房用地、“两集中”同步出让等措施;3)《中共中央关于制定国民经济和 社会发展第十四个五年规划和 2035 年远景目标的建议》指出“房子是用来住的、不 是用来炒的定位,租购并举、因城施策,促进房地产市场平稳健康发展。有效增加保 障性住房供给,完善土地出让收入分配机制,探索支持利用集体建设用地按照规划 建设租赁住房,完善长租房政策,扩大保障性租赁住房供给。” “两集中”政策具体指:针对 22 个重点城市实施“两集中”同步公开出让,1) 集中发布出让公告:原则上发布出让公告全年不得超过 3 次,时间间隔和地块数量 要相对均衡。首次公告时,应公布年度公告的发布时序安排;2)集中组织出让活动: 同批次公告出让的土地以挂牌方式交易的,应确定共同的挂牌起止日期;以拍卖方 式交易的,应连续集中完成拍卖活动。

首批“两集中”供地二十二城政策梳理见图表 4,值得关注的为以下四点: 1)各城市实行的土拍新规延续“因城施策,一城一策”的风格,时间排序在后面 的城市倾向于学习优秀城市的土拍新规,非二十二城的热门城市也存在“抄 作业”现象,如西安“330”新政中明确提到,“每年按季度集中发布住宅用 地出让公告,集中组织国有建设用地公开出让”,首轮供地共成交 20 宗土 地,包括 9 宗安置房用地、1 宗共有产权房用地、1 宗商服用地,2 宗用地 须配建公租房,纯宅地较少。 2)竞配建成“标配”,除重庆、沈阳、武汉、青岛外所有城市都提到了竞配建规 定,如杭州规定“除人才租赁用地外,均设置最高地价,触顶后竞配建与养 老服务用地”;“两集中”土拍新政趋严,以土拍时间靠后的上海为例:a)在 限价竞价基础上添加“一次报价规则”:设置地块起始价、中止价和最高报价。 b)在延续原有自有资金证明基础上强调“同一申请人”规则:同一申请人 只能进行一次交易申请(含联合申请),堵上了房企套用马甲参与土拍的漏 洞。c)加强出让履约监管,防止“围标”现象。

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