房地产行业报告：两集中，城市更新（54页）

供地“两集中”政策出台背景是：1）党的十九届五中全会和中央经济工作会议 对住宅用地供应工作提出明确要求，并特别强调要做好租赁住房用地保障工作；2） 自然资源部党组书记、部长陆昊亲自部署贯彻落实措施，提出住宅用地信息公开、 增加租赁住房用地、“两集中”同步出让等措施；3）《中共中央关于制定国民经济和 社会发展第十四个五年规划和 2035 年远景目标的建议》指出“房子是用来住的、不 是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。有效增加保 障性住房供给，完善土地出让收入分配机制，探索支持利用集体建设用地按照规划 建设租赁住房，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给。” “两集中”政策具体指：针对 22 个重点城市实施“两集中”同步公开出让，1） 集中发布出让公告：原则上发布出让公告全年不得超过 3 次，时间间隔和地块数量 要相对均衡。首次公告时，应公布年度公告的发布时序安排；2）集中组织出让活动： 同批次公告出让的土地以挂牌方式交易的，应确定共同的挂牌起止日期；以拍卖方 式交易的，应连续集中完成拍卖活动。

首批“两集中”供地二十二城政策梳理见图表 4，值得关注的为以下四点： 1）各城市实行的土拍新规延续“因城施策，一城一策”的风格，时间排序在后面 的城市倾向于学习优秀城市的土拍新规，非二十二城的热门城市也存在“抄 作业”现象，如西安“330”新政中明确提到，“每年按季度集中发布住宅用 地出让公告，集中组织国有建设用地公开出让”，首轮供地共成交 20 宗土 地，包括 9 宗安置房用地、1 宗共有产权房用地、1 宗商服用地，2 宗用地 须配建公租房，纯宅地较少。 2）竞配建成“标配”，除重庆、沈阳、武汉、青岛外所有城市都提到了竞配建规 定，如杭州规定“除人才租赁用地外，均设置最高地价，触顶后竞配建与养 老服务用地”；“两集中”土拍新政趋严，以土拍时间靠后的上海为例：a）在 限价竞价基础上添加“一次报价规则”：设置地块起始价、中止价和最高报价。 b）在延续原有自有资金证明基础上强调“同一申请人”规则：同一申请人 只能进行一次交易申请（含联合申请），堵上了房企套用马甲参与土拍的漏 洞。c）加强出让履约监管，防止“围标”现象。