公募REITs行业报告：日本J-REITs发展历程对我国的借鉴意义（40页）

不动产投资信托基金（REIT）是一种金融工具，它利用从投资者和其他来源筹 集的资金，收购不动产和其他财产，并将所拥有的不动产的租金收入以及出售这 些财产的收益分配给投资者。REITs 最早于 1960 年在美国诞生，经历了一系列 制度变革后，其市场规模于 20 世纪 90 年代迅速扩张，现已确立为主导性金融 工具。 J-REITs 是日本版不动产投资信托基金，投资者能够通过投资 J-REITs 间接投资 房地产：日本在 2000 年 11 月修订了《投资信托与投资法人法》，新增了不动产 等作为共同基金的投资资产类别；在之前，这类基金的主要资产类别是股票等有 价证券，新修订的法规取消了日本版不动产投资信托基金（即 J-REITs）成立的 禁令。针对这一发展，东京证交所制定了包括上市和退市标准在内的上市制度， 并于 2001 年 3 月建立了 J-REITs 的上市市场。之后，J-REITs 于 2001 年 9 月 启动，当时前两只基金在东京证交所 J-REITs 市场上市。 J-REITs 目前是全球第二大 REITs 市场。

截至 2020 年 12 月底，日本 J-REITs 市场规模约为 9206 亿人民币，是全球第二大 REITs 市场，其发展历程能够对我 国基础设施公募 REITs 市场未来的发展提供较好的借鉴与参考。J-REITs 上市标准。根据东京证券交易所的规定，对于 J-REITs 的资产，必须满 足以下上市筛选标准：1）不动产在基金管理资产中的比例为 70％或更高；2） 不动产、不动产相关资产和流动资产的总和比例达管理资产总额的 95％以上。 东京证券交易所对具体的不动产类型几乎没有限制，例如 Industrial &  Infrastructure Fund Investment Corporation 虽然也投资一些铁路相关设施、 道路运输设施以及其他基建设施（如机场设施等），但整个基建部分的投资占比 不到投资组合总市值的四分之一。 J-REITs 以产权类资产为主。J-REITs 底层资产通常有办公楼、零售物业（购物 中心和商业建筑）、住宅物业、物流物业、酒店、医疗（如养老院）等。以底层 资产组合类型划分，J-REITs 可以分为多元型 REITs 和单产业 REITs。 根据日本不动产证券化协会（ARES）官网截至 2021 年 6 月 23 日数据，目前日 本共有公募 J-REITs 62 家。相较于我国目前主推的基础设施公募 REITs，J-REITs 的底层资产多为地产类项目。