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2023-10-12 49 地产及旅游行业报告
通过复盘过往美国房地产 54 年的发展历史,我们发现:一般而言,美国房地 产销量的上行期持续时长超过 10 年,而下行期时长大致 2.5-3.5 年,其运行轨 迹表现出明显的“牛长熊短”的特征:上行期(1968 年 1 月-1978 年 11 月,共 10 年 11 个月):20 世纪 70 年 代,经过大萧条之后 40 年的发展,美国人口增长和城镇化速度进入温和发展 时代,美国居民住房自有率较为稳定,住房供应较为充足,政府的住房发展 目标更多地转向需求端,特别是低收入群体的住房需求问题,货币政策总体 也趋向宽松,美国成屋销量健康稳步上行。下行期(1978 年 12 月-1982 年 5 月,共 3 年 6 个月): 1978 年石油危机 发生,由于能源价格飙升,美国出现严重的通货膨胀,因而美联储大幅加息 遏制通胀,十年期国债收益率一度上涨至 15%以上,大量资金流入银行,房 产交易受到显著影响。
上行期(1982 年 6 月-2005 年 9 月,共 23 年 4 个月):过高的利率和汇率 对美国贸易及经常账户造成不良影响,因而美联储开始降低利率,转向放松 的货币政策。2000 年互联网泡沫破灭,为稳定经济,货币政策方面,美联储 大幅降息,联邦基金利率降至新低,进入实际负利率时代;财政政策方面, 实施“美国首付计划”,对购房首付款给予直接补贴。多因素共振,美国年 化成屋销量于 2005 年 9 月创历史高点,达到 725 万套,年化新房销量于 2005 年 7 月创历史记录,达到 138.9 万套。 下行期(2005 年 10 月-2009 年 2 月,共 3 年 5 个月):2004 年美联储进入 加息周期,次贷违约剧增。随着次贷危机发生,前期的房地产泡沫破灭,美 国房屋销量大幅下滑。2008 年末-2009 年初,年化成屋销量在 400 万套的低 点波动。
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