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2023-10-12 49 地产及旅游行业报告
当前,中国住房市场供给结构呈现“重购买、轻租赁”和“重市场、轻保障”的状 态。自 1998 年房改以来,我国住房供应体系一直在完善,经历了从“商品房为主、保障 性住房为辅”、“商品房与保障房并重”到“多层次住房供应”阶段。目前,我国初步形 成了商品房以市场化供应为主,经适房、公租房、棚改安置房等保障性住房以政府支持 为主的住房供应体系。但是由于各方利益驱动,我国房地产市场一直“重市场、轻保障”, 保障性住房、租赁住房供应不足。《2021 年国民经济和社会发展统计公报》显示,2021 年全国保障性租赁住房开工建设和筹集 94 万套,发改委印发的《保障性租赁住房中央 预算内投资专项管理暂行办法》规定保障性租赁住房以建筑面积不超过 70 平方米小户 型为主,从各地实践来看,套均面积或在 40-60 平方米范围,因此我们估算,2021 年 全国保障性租赁住房开工建设和筹集约 0.38-0.56 亿平,远低于 2021 年商品住宅新开工 面积的 14.6 亿平。循序渐进地打造多层次住房供给体系,是实现全体人民住有所居的根本目标。针对 不同群体多层次的住房需求,将以多样化的方式满足。十九大和二十大报告均提出“加 快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。
对于中低收入住房困难家庭、 以及新时代下的新市民,政府作为提供保障的主体,最终目标是构建以共有产权住房、 公租房、保障性租赁住房为主的保障性住房体系,满足这一部分群体的住房需求。对于 非住房困难家庭,靠市场发挥其主体作用,引导住房需求的合理释放以及满足。由于市场化住房供应难以满足所有居民的居住问题,我国房地产市场未来供给侧改 革的方向,或将主要致力于补全住房保障体系、租房市场、共有产权住房的三大短板, 保障性租赁住房有望成为发展重点。2015 年底,中央经济工作会议首次提及发展住房租 赁市场,并强调将“租购并举”确立为我国住房制度改革的主要方向。此后,政策端推 进住房租赁市场发展的步伐明显加快。2019 年之后,住房租赁政策密集出台,鼓励和规 范租赁市场发展。2021 年以来,中央着力解决新市民、青年人的住房困难问题,保障性 租赁住房建设力度加大。随着棚改逐渐退出、公租房建设峰值已过,未来保障性租赁住 房将成为租赁住房市场的发展重点。住建部住房保障司司长曹金彪表示,“十四五”期 间,力争新增保障性租赁住房占新增住房供应总量 30%以上。
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