物业管理行业研究报告：护城河造就蓝海市场（22页）

中国房地产市场形成了“小区”的独特形式，其以“围墙+高层多独栋少”的特色，将为物管行业带来管理上 的便利，或也将推动我国物业管理行业走出一条独一无二的成长之路。 2018 年，中国房地产开发投资完成额中，90 平米以下、144 平米以上、别墅及高档公寓合计 4.1 万亿，其中别 墅及高档公寓占比 10.7%，2009-2018 年平均占比 11.2%，表明我国别墅占比住宅体量相对较小。 而对比美国，2018 年，美国新建住宅许可证发放数量中，独栋别墅占比达 64.7%，联排别墅和公寓分别占比 2.9%、 32.4%，过去 60 年，独栋别墅平均占比达 65.7%，而公寓平均占比仅 28.8%；此外，据 Zilllows 调查报告，82%的美 国人更加倾向于居住在独立别墅中。对比日本，2018 年，日本新屋开工待售户数中，独立别墅占比 55.8%，公寓楼 占比 43.3%，2005-2018 年，独立别墅和公寓楼平均占比分别为 48.7%、50.7%。 和海外相比，中国的高层住宅占比更高，代表住宅密度高，流量更为密集，并且大多以小区的形式存在，因此 在小区的物业服务上更便于统一管理、统一服务，人均效能更高，对于物业公司层面，管理半径将更广。同时，小 区具有“围墙”属性，对于业主来说，优质的物业服务更容易让业主产生依赖和信任感，我们认为这将是物业行业 后阶段，通过增值服务实现流量变现的一道天然屏障，对于用户流量的锁定性更强，当然这是建立在优质的基础服 务的前提之上，这将形成我国龙头物管公司的一道护城河。

美国和日本缺少围墙概念，一方面，导致其物业公司与普通的服务公司缺少了差异，缺少应有的护城河，业务 种类更依赖于更高专业化的细分领域。2017 年之前，Service Master 收入占比中，Terminix 品牌（主要业务为商业、 住宅提供除白蚁、防治虫害等服务）占比收入超 50%，而在 2018 年 10 月分拆 American Home Shield（AHS）之后， Terminix 品牌收入 16.6 亿美元，除虫害业务收入占比高达 87.1%。 另一方面，由于缺少围墙概念，缺少对用户粘性的天然屏障，海外大多物业服务业务被外部服务公司所承接， 例如日本部分“团地”便利店门店开始承担“都市再生机构”的物业工作，例如疏通下水道堵塞、处理遗失钥匙、 搬运大型垃圾、更换灯泡等物业服务功能都由 7-Eleven 来承担。