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智能时代的商业地产数字变革与发展报告(45页)

行业报告下载 2020-01-07 39 管理员

根据赢商大数据监测,2019年前三季度新开业的125家购物中心中,超 10个项目由存量项目改造而来,合计体量90余万㎡。购物中心开发逐步 进入存量改造时代,尤其是一线城市存量商业改造进入规模发展。以上海 为例,2017年上海共有127.72万平方米商业经历改造,其中核心商圈所 处的内环地区改造面积占比高达57%。对于各类项目而言,依靠原本的经 验主义已经无法准确判断现在的市场环境以及项目自身环境,也难以进行 正确的改造或者项目招调。商业地产的本质是作为平台连接商户和消费者,满足消费者的需求,然而 中国消费者的需求却在不断变化。根据消费者调查显示,近六成中国消费 者的消费行为发生了显著变化。90后的崛起对存量商业地产的持续提升也 提出了新要求,其中,近四成90后消费者希望获得更好的购物环境、服务 和产品,并不介意为此付出更高的价格。造成商业地产运营不善导致的不健康发展原因,第一是开发商侧重于短期 利益,轻视和忽略了商业本质;第二是运营商普遍着眼于自身利益,片面 迁就开发商对眼前利益的述求,追求高租金,导致对店铺定位不合理,影 响项目良性运营和可持续发展。

第三面对消费者需求变化的挑战,不少商 业地产运营商依然遵循行业惯性,希望通过在传统开发运营模式上修补的 方式跑赢市场,结果往往不及预期。因为对于大多数商业地产运营商而 言,其本身就是房地产开发商衍生出来的,在选址、设计、招商和运营等 各个环节,都普遍缺乏数字转型能力,而正因如此,商业地产在过去几年 更多的是追求数量和扩张,大量陷入同质化的红海竞争中,而当下需要从 数量转质量,从增量转存量,就需要更多的在运营管理、模式创新、科技 应用方面下功夫,尤其在线上线下融合、重视用户需求和体验等方面侧重 投入,及时推进数字化转型,形成行业的差异化竞争力。 二、商业地产的时代困境:行业“马太效应”凸显,两级分化严重 与此同时,2016~2018年,头部主流10家企业新开业购物中心总数量和 总体量占比整体呈上升趋势,且增速加快,行业聚合加剧。2018年,主 流10家企业新开业购物中心总数量占存量购物中心15.22%,总体量占 19.28%。 未来2~3年,预计行业马太效应仍将继续保持。2019-2020年行业集中 度将持续提升,强者恒强,地产行业仍是“千亿玩家”的竞技场。主流10 家企业拟开业购物中心总数量和总体量占比持续增长。

由于购物中心发展失速、增长过快、数量过多,我国购物中心经营两极分 化的现象越来越严重,一方面,资源丰富、实力雄厚的华润、万达、新 城、凯德、龙湖、大悦城等商业地产购物中心持续扩张,不断下沉市场圈 地,竞争加剧;另外一方面,大量规模不大、实力不强、专业经验不足的 “散兵游勇”式购物中心苦苦支撑、生存困难。 商业地产行业很多企业觉得数字化离自己还很遥远,但近年来随着行业的 市场份额、资金正在加速向头部企业集中,而中小企业则面临缺项目、缺 资金、缺地的困境,市场份额不断受到挤压。这其中一个关键变化是,当 下大多数商业地产企业的经营模式是基于增量市场的条件,但在存量市场 条件下难以可持续发展,企业越做越难,利润越来越薄。随着传统模式逐 渐失去增长动力,数字化转型恰恰是传统企业“突围”的必经之路。否则 在商业地产大浪淘沙、洗牌整合的行业发展中难以生存。

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