房地产行业报告：非典、新冠疫情冲击下地产的表现及展望（32页）

从影响区域来看，2003 年的 SARS 主要影响广东、北京、香港、山西、湖南和天津等 区域。从影响预期的角度，最严重的事件是 2003 年 4 月 20 日北京的疫情从原先的 37 例突 增到 339 例，对资本市场的扰动主要体现在 2003 年 4 月的中下旬。这个期间，万科和金地 的股票分别下跌 13%和 16%（对比港股的中海只下跌了 5%），在 2003 年全年，万科的股 价上涨 38%、金地下跌 45%、而中海（0688.HK）上涨了 100%。A 股和 H 股差异较大，而 且地产板块不同的公司差异也很明显。在 2003 年中，万科的 PE 在 21 倍左右，金地的 PE 在 28 倍左右。 从行业发展阶段看，2003 年的房地产市场刚刚步入“城镇化浪潮开启、房价-地价循环 式增长”的新阶段，商品房市场整体上呈现供需两旺，需求的增长更为快速，当年全国商品 住宅销售均价仅 2211 元，同比增速仅 3.8%。2003 全年销售额 7671 亿，同比增长 34.1%。 万科在全国销售金额的市占率为0.99%（在深圳和上海两个核心城市分别为1.55%和3.44%）， 中海的市占率。

房地产行业的发展与人口流动、土地供应、经济增长和信贷环境密切相关。截止 2002 年末我国城镇化率仅 39.09%（考虑人户分离半年以上的流动人口在内为 52.56%），而截止 2019 年末我国城镇化率达到 60.60%（考虑人户分离半年以上的流动人口在内为 77.46%）， 两个时间阶段人口城镇化率至少有 20 个百分点的差距。在 2003 年存在大量的城镇人口或农 村转移城镇人口没有自有产权的商品住宅，而且住宅价格弹性尚未显现（2002 年 7 月 1 日 全国才普通推行商业、住宅、旅游用地招拍挂制度），投资性占比几乎没有，而 2019 年从全 国来看，刚性住房需求占比已经低于改善型住房需求占比，投机投资购房需求尽管被压抑但 不可忽视。 我们从全国住宅投资额增速曲线可以看到，1998 年-2002 年增速在持续走低（无序占地 圈地的时代，2002 年全国住宅投资额增速最低为 24.0%），2003 年-2011 年为高速增长时代 （房价上涨引发的阶段性调控政策叠加房屋建造周期形成波动），住宅投资额平均增速达到 26.9%。自 2012 年-2015 年，在土地供给大幅增长的背景下库存持续积压，住宅投资增速持 续下滑，最低至 0.4%。2016 年以来随着棚改货币化助力三四线去库存，住宅投资增速逐步 回升至 2019 年底的 13.9%。