物业管理行业报告：类收租模式（25页）

百强物管公司整体续约率维持在非常高的水平。根据中指院数据，百强物管公 司在 2011 年至 2019 年间的平均续约率为 98.5%，且没有趋势性的变化。考虑 到非住宅物业的续约率低于住宅物业，以及物管公司会主动放弃少量盈利较差 的低价值项目，可以认为百强物管公司的住宅项目续约率接近 100%。 同时，我们看到，没有开发商背景的南都物业平均续约率为 97.2%，在管面积 以第三方项目为主的绿城服务平均续约率为 97.1%，均十分接近百强平均续约 率，因此我们认为，物管项目的高续约率，是其天然属性，与是否具有开发商 背景无关。 物管项目的高续约率，短期内难以改变。由于住宅项目往往有多个业主，相互 之间也并不熟识，而更换物管公司又需要达到“双过半”（人数过半+面积过半）。

虽然具备理论上的可行性，但对个人而言，成本（时间、精力等）与收益并不 对称。正外部性无法合理内部化的背景下，必然搭便车者众，而“急公好义” 者微，我们认为这是住宅项目高续约率的重要原因。 当然，我们认为这一现象并不健康，长期来看也一定会改变。但其改变需要诸 如公民意识复苏、基层组织介入等条件，这些都不是本报告试图讨论的内容。 而且我们认为，如果物管项目续约率下降，对于上市物管公司显然是偏利好的， 基于高续约率更多地讨论的是上市物管一种“下限”。因此，后续我们的讨论暂 时仍以高续约率作为基础。

为了更直观的分析高续约率对物管公司的影响，我们先分析单个项目的表现。 项目的高续约率，意味着物管公司只要正常履行合同义务（或者不过分不履行 合同义务），就能够自然的拥有后续继续提供物管服务并获取收入的权利，无需 追加任何的其他投入，自然也不面临房企的再投资风险。 也就是说，物管公司在很轻的资产负债表之外，还拥有一项权利，这项权利赋 予物管公司向“租客”（物管公司服务的业主）定期“收租”的能力。对物管公 司而言，单个项目创造的收入几乎不存在下降的可能。