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物业管理行业报告:类收租模式(25页)

行业报告下载 2020-06-24 3 管理员

百强物管公司整体续约率维持在非常高的水平。根据中指院数据,百强物管公 司在 2011 年至 2019 年间的平均续约率为 98.5%,且没有趋势性的变化。考虑 到非住宅物业的续约率低于住宅物业,以及物管公司会主动放弃少量盈利较差 的低价值项目,可以认为百强物管公司的住宅项目续约率接近 100%。 同时,我们看到,没有开发商背景的南都物业平均续约率为 97.2%,在管面积 以第三方项目为主的绿城服务平均续约率为 97.1%,均十分接近百强平均续约 率,因此我们认为,物管项目的高续约率,是其天然属性,与是否具有开发商 背景无关。 物管项目的高续约率,短期内难以改变。由于住宅项目往往有多个业主,相互 之间也并不熟识,而更换物管公司又需要达到“双过半”(人数过半+面积过半)。

虽然具备理论上的可行性,但对个人而言,成本(时间、精力等)与收益并不 对称。正外部性无法合理内部化的背景下,必然搭便车者众,而“急公好义” 者微,我们认为这是住宅项目高续约率的重要原因。 当然,我们认为这一现象并不健康,长期来看也一定会改变。但其改变需要诸 如公民意识复苏、基层组织介入等条件,这些都不是本报告试图讨论的内容。 而且我们认为,如果物管项目续约率下降,对于上市物管公司显然是偏利好的, 基于高续约率更多地讨论的是上市物管一种“下限”。因此,后续我们的讨论暂 时仍以高续约率作为基础。

为了更直观的分析高续约率对物管公司的影响,我们先分析单个项目的表现。 项目的高续约率,意味着物管公司只要正常履行合同义务(或者不过分不履行 合同义务),就能够自然的拥有后续继续提供物管服务并获取收入的权利,无需 追加任何的其他投入,自然也不面临房企的再投资风险。 也就是说,物管公司在很轻的资产负债表之外,还拥有一项权利,这项权利赋 予物管公司向“租客”(物管公司服务的业主)定期“收租”的能力。对物管公 司而言,单个项目创造的收入几乎不存在下降的可能。

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标签: 地产|旅游|家居|酒店|智慧城市|物业

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