REITs行业报告：国外基建REITs经验教训、公募基金+ABS、PPP 及其资产证券化的经验教训（31页）

REITs 这一投资安排在全球已有大约 60 年的发展历程，目前在美国最为繁荣，总市值接近 万亿美元，其中包括工业仓储物流、自助仓储、医疗保健、数据中心等“泛基建”在内的 基础设施 REITs 市值占比总共超过 50%，发展前景非常广阔。除美国外，日本、澳大利亚、 中国香港地区、新加坡等多国均已推出 REITs 相关政策，诞生了一批经营稳健的 REITs 上 市公司。在这些基建 REITs 中，我们将对通信电塔、数据中心（IDC）、工业物流、太阳能 电站的龙头公司成功经验进行分析，再对自助仓储、工业物流近年来表现一般的泛基建 REITs 稍作解读。 1.1.1. 成功典范：美国电塔、易昆尼克斯、安博、Takara Leben 首先看电塔行业龙头美国电塔公司（American Tower Corporation），其主要业务是持有 或长期租赁无线通信铁塔、出租无缝连接的分布式天线系统网络、提供无线通讯覆盖解决 方案。美国电塔在 2011 年末转型为 REITs 前股价是长期波动的，转型后股价从 2011 年的 40 美元上涨至 2019 年的 230 美元，走势稳健，说明这一 REITs 转型得到了资本市场的认 可。近年来公司 5G 业务加速布局，从 2018 年起积极宣传 5G 投入，并通过新建或并购方 式每年增加近万台铁塔，扩张速度稳定，保持优质资产的不断注入。

美国电塔公司规模扩张伴随着资产负债率的稳步提升，原因是公司为加大资本开支，主要 依靠债务融资（票据或银行借款）：2019 年总负债 362.15 亿美元，接近 2011 年末 88.22 亿美元的 4 倍；部分依靠股权融资，股东权益仅增至不足 2011 年末 2 倍的水平。公司股 权融资次数不多，转型后在 2014 年发行 6 亿美元强制转换优先股；2015 年增发 22.80 亿 美元普通股和 12.75 亿元优先股存托凭证，当年资产负债率下降近 6 个百分点。从市值管 理的角度看，公司 PE 常年维持在 50-70 倍之间，非常稳定。

对于数据中心（IDC）行业，易昆尼克斯（Equinix, Inc.）市值最大、收入占有率最高，是 全球数据中心提供商，提供数据中心主机托管、互联与连接性服务以及各类解决方案。2012 年公司宣布计划变更为 REIT，耗时两年后终于在 2014 年完成全部流程，2015 年 1 月 1 日 起正式成为 REIT。 易昆尼克斯采用重资产模式，战略布局是建设或收购覆盖全球范围的数据中心，这一方面 有助于提高客户粘度、帮助用户实现区域扩张，但另一方面也使易昆尼克斯面临资产流动 性低、周转率差等状况，同时由于需要筹集大量资金自建或收购数据中心，财务成本较高。 虽然公司每年总资产增速较快，但由于公司从 15 年起通过股票市场扩募，资产负债率维 持 60%左右。