房地产金融调控史研究报告：40年复盘（93页）

虽然“资管新规”要求金融机构不得为其他金融机构的资产管理产品提供规 避投资范围、杠杆约束等监管要求的通道服务，但是 7 月底政治局会议宣布 “防范化解金融风险取得初步成效”，宏观调控思想转为“稳增长”与“防 风险”并重之后，银监会信托部出台的“过渡期政策”对信托通道类相关业 务的表述留下了一些可以模糊处理的空间。  2018 年 8 月 17 日，银保监会《信托部关于加强资产管理业务过渡期内信 托监管工作的通知》（信托函 [2018]37 号）。该文指出：对事务管理类信托 业务要区别对待、严把信托目的、信托资产来源及用途的合法合规性， 严控 为委托人监管套利、违法违规提供便利的事务管理类信托业务，支持信托公 司开展符合监管要求、资金投向实体经济的 事务管理类信托业务。

为接续存 量产品所投资的未到期资产，过渡期内信托公司可以发行老产品对接，也可 以发行老产品投资到期日不晚于 2020 年底的新资产，但老产品的整体规模应 当控制在截至 2018 年 4 月 30 日的存量产品整体规模内。不符合“资管新规” 相关要求的存量信托产品应当在过渡期内逐步有序压缩递减至符合监管要求。 过渡期结束后，不得再发行或存续违反“资管新规”规定的信托产品。 2019 年初，在房地产政策整体较为宽松的“因城施策”气氛下，很多地方银 监局对房企非标融资的监管也在实际执行尺度上有所松动，导致非标融资泛 滥，新增银行贷款也向房地产倾斜，导致不少热点城市“地王”频出，地价 上涨又助推了房价上涨预期，导致不少购房者恐慌性入场，2019 年上半年楼 市、地市均出现了一轮“小阳春”现象。

集合信托主要是信托公司自己募集的资金，其快速增长主要有两方面原因：（1） 余额宝等货币基金和银行理财收益率不断下行，P2P 等新兴投资渠道又频频出 现违约，导致房地产集合信托低风险、高收益率的优势不断凸显，很多高净 值客户加大了对其的配置力度。不过实际上纯通道类的房地产信托新增规模也没有下降 ，2019 年上半年房地 产类的新增单一资金信托同比增长 0.86%，基本跟 2018 年同期持平。 如果结合央行发布的二季度金融机构贷款投向统计报告数据，我们发现涉房 间接融资余额（包括个人住房贷款、房地产开发贷款和投向房地产的资金信 托）已经占到社融规模的 19.7%，创历史新高，这还没有包括房企直接融资（如 发行债券和股票等）。