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物管行业报告:微观数据看住宅物管行业空间(40页)

行业报告下载 2020-07-09 1 管理员

从样本小区数量的角度来看,物业费单价在 1 元/平米月以下的小区中楼龄超过 20 年的占比为 54%,而在楼龄超过 20 年的小区中单价在 1 元/平米月以下的占比达 到 65%,由此可看出单价小于 1 元/平米月的小区与楼龄超过 20 年的小区具有很 高的重合度。分等级城市来看,一线城市、二线城市二者重合率达到 60%以上, 而三四线城市的比例偏低,在 50%左右。定义优质物业管理企业的范围。本篇报告中,我们对优质物业管理公司界定的范 围包括中国指数研究院2019年中国物业服务百强企业榜单上共计220家物管公司, 加上样本数据中 34 家优质物管公司(筛选标准为单个物管公司管理总户数排名前 50,再除去前 50 名中与中指院百强榜单重复的 16 家公司),以及剩余未被包含 进去的 A 股或港股上市的共计 4 家物管公司,总计 258 家物管公司。优质物管公 司将来可能都会自己上市或被并购,所以后文测算市值空间的时候指的是优质物 管公司未来的潜在市场空间,建造久远且改造困难的不在其考虑之列。

与普通物管相比,优质物管的优势在于服务人员更多、人均薪酬更高。根据中国 物业管理协会发布的《普通住宅小区物业管理服务等级标准》(详见附表一), 物管服务的等级可以按服务的优质程度由高到低分为一到三级,这三个等级又有 一些可量化的指标。依据这些指标,我们拟定了具体的服务人员人数测算标准。 1) 优质物管企业万户服务人数更多,服务水平更优。测算结果表明,优质物业管 理企业的万户人员数整体高于普通物管,优质物管万户服务人数超过 330 人, 而普通物管万户服务人数为 293 人。 2) 优质物管人均薪酬远高于物管行业人均薪酬。我们用 2018 年优质物管企业减 去高管薪酬后的基层员工薪酬(含外包),与同年物管行业中普通居民服务人 员的平均薪酬水平相比较,可以发现优质物业提供的薪酬水平更高。高薪酬除 了能激励员工提供更好的服务以外,还能吸引优质的服务供给者加入优质物管, 形成服务上的竞争优势。

优质物管公司市占率为 22%,在 2 元以上物业费中占比为 47%。根据上文优质物 管的标准,86 城样本中优质物管的在管户数为 1783.6 万户,占全部样本户数(除 去无物业费的户数)的 22%,表明物管行业中优质物管比例较低,依靠专业、出 众的服务质量可以拥有较为广阔的市场成长空间,存量市场仍然较大。其中,一 二线城市的占比较为 23%,高于三四线城市的 18%,可见优质物管仍集中于大城 市,而对小城市优质化物业项目的关注度相对较低。

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