美国日本REITs市场研究报告（64页）

鉴于国内 REITs 市场尚处于起步阶段，为了对国内 REITS 发展及投资提供经验参 考，我们对海外成熟 REITs 市场展开了系统和深入的研究，全景解析海外 REITs 的 诞生背景、发展历程、制度设计、投资收益，并挑选各个国家的典型基建类 REITs 和地产类 REITs 案例进行具体分析。本文为海外 REITs 市场系列深度研究上篇，研 究对象为全球 REITs 市值规模排名前二的美国与日本。美国是世界上首个推出 REITs 的国家，并且拥有全球第一大 REITs 市场，截至 2019 年底美国共有 226 支 REITs，市值达到 1.3 万亿美元，占全球 REITS 总市值的 48%。 通过研究，我们认为美国 REITs 从 1960 年至 2020 年的 60 年发展历程大致可以分 为萌芽期，小幅成长期，冷却期，成长期和成熟期 5 个阶段。1960 年至 1967 年为 萌芽期，REITs 在特定的社会经济背景和地产行业发展背景下应运而生；1968 年至 1972 年为小幅成长期，抵押型 REITs 的诞生及有价证券的宽松管制促使 REITs 行业 迎来第一个小高潮；1973 年至 1978 年为冷却期，房地产的过度开发等原因导致多 支 REITs 被迫清算；1979 年至 2007 年为成长期，税收法案与上市潮推动 REITs 的 市值再次快速膨胀；2007 年至今为成熟期，REITs 的底层资产更加多元化。 接下来我们将对 REITs 的诞生及发展历程作具体的分析。

综上所述， REITs 在美国诞生时整个社会经济发展具有如下特征：一方面，宏观经 济处于周期下行阶段，而此时 REITs 的出现能够刺激房地产行业需求，吸引更多社 会资本参与投资，对经济体产生长期的正面影响。此外，经济发展下行时投资者偏 好较为稳定的投资品，REITs 作为收益稳定的投资产品在此时推出更具吸引力，也 为其长期可持续发展奠定良好的基础。另一方面，产业结构中三产比重持续增加， 总人口与具有购买力的人口持续攀升，人均可支配收入大幅上涨，城镇化率上升至 70%，商业地产快速发展在需求端具备充分支撑。在住宅市场供给方面，1960 年美国新建住宅套数急剧下降，当年新建住宅同比增速 为-17%，1959 年新建住宅 1517 千套，而 1966 年新建住宅降至 1164.9 千套，市场 供给走弱。需求方面，住宅销售套数在 60 年代持续下滑，1963 年销售住宅 560 千 套，而 1966 年销售住宅仅为 461 千套，住宅销售同比增速于 1966 年降至-20%。 自有住宅空置率在 REITs 诞生以前持续攀升，1956 年住宅空置率为 0.6%，而 1962 年空置率攀升至 1.5%。整个住宅市场处于供需两端持续走弱的状态，市场相对饱和 见顶。